Esproprio di un'attività commerciale o di un capannone: che cosa le spetta davvero

Esproprio di un capannone o di un negozio: il valore venale

Per un fabbricato costruito legittimamente l'indennità è pari al valore venale (art. 38). È il prezzo che l'immobile avrebbe sul mercato, con le sue caratteristiche reali: superficie, altezze, impianti, piazzali, accessi, posizione. Per un capannone o un negozio la stima deve partire da vendite e affitti di immobili simili nella zona, non da valori medi di tabella. Un riferimento utile sono le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, da confrontare sempre con le compravendite reali.

Le parti abusive sono il punto debole di molte stime. Se un ampliamento, una tettoia o un soppalco sono stati realizzati senza titolo edilizio o in difformità, si paga solo l'area di sedime, valutata come area, oppure la sola parte legittima (art. 38, comma 2). Se è pendente una domanda di sanatoria, l'ente, sentito il Comune, valuta se l'opera sia sanabile, ma solo ai fini dell'indennità (comma 2-bis). Prima di discutere la cifra, quindi, verifichi i titoli edilizi di tutto quello che c'è sul lotto. Case e fabbricati: come si stimano.

Se l'opera prende il piazzale, il parcheggio o un accesso

Spesso l'opera non prende l'edificio ma una striscia di terreno: il piazzale di manovra, il parcheggio dei clienti, l'ingresso dei camion. In questi casi l'indennità deve tenere conto della diminuzione di valore della parte che resta (art. 33). La Cassazione usa il criterio differenziale: valore dell'intero prima dell'esproprio meno valore del residuo dopo.

Per un'azienda la differenza può essere grande. Un capannone che perde metà del piazzale può non essere più adatto ai mezzi pesanti. Un negozio senza parcheggio vale meno anche se i metri quadrati interni restano gli stessi. Se dall'opera la parte residua riceve un vantaggio immediato e speciale, il vantaggio si sottrae, ma entro i limiti fissati dalla legge. Nelle osservazioni prima dell'approvazione del progetto può anche chiedere che l'esproprio comprenda le parti residue difficili da usare (art. 16). Esproprio parziale: come si calcola.

I casi più frequenti nascono da allargamenti stradali e rotatorie. Se l'opera è del Comune, veda opere comunali. Se è di ANAS, di una Provincia o di una concessionaria, veda autostrade e strade.

Accessi, visibilità, rumori: quali danni permanenti si indennizzano

Anche quando non le prendono nulla, un'opera pubblica può ridurre il valore dell'immobile. L'art. 44 riconosce un'indennità a chi subisce una diminuzione permanente di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercitare il diritto di proprietà. Due limiti:

• non si considera il pregiudizio che deriva dalla perdita di un'utilità economica a cui il proprietario non ha diritto (comma 2);
• secondo la giurisprudenza riportata nelle massime, la diminuzione deve essere apprezzabile.

In pratica, un accesso eliminato o reso molto più difficile può rientrare nell'art. 44, ma va valutato caso per caso. La sola perdita di luce o di veduta, secondo le stesse massime, non basta. Rumori o vibrazioni oltre la normale tollerabilità possono invece contare (Cass. 26261/2007 e 13368/2017, citate nelle massime). Le liti su questa indennità vanno al giudice ordinario. L'indennità si può anche concordare con l'ente prima o durante i lavori (comma 6).

Parcheggi e accessi occupati durante i lavori

Per eseguire i lavori l'ente può occupare temporaneamente aree che non espropria: un tratto di piazzale per il cantiere, un ingresso, una fascia di parcheggio (art. 49). Deve notificarle un avviso con luogo, giorno e ora. Al momento dell'immissione si redige un verbale sullo stato dei luoghi, con lei o, se è assente, con almeno due testimoni. La legge non fissa una durata massima.

Le spetta un'indennità di occupazione: per ogni anno, 1/12 di quanto le spetterebbe se l'area fosse espropriata, e per ogni mese 1/12 della quota annua (art. 50). Senza accordo la fissa la commissione provinciale espropri. Partecipi al verbale: fotografi insegne, recinzioni, cancelli e pavimentazioni, e faccia annotare come si accede all'attività durante i lavori. Occupazione d'urgenza e occupazione temporanea.

Negozio in affitto, ipoteca, leasing: chi riceve l'indennità

L'indennità spetta al proprietario (art. 34). L'esproprio estingue gli altri diritti sul bene, reali o personali come la locazione, salvo quelli compatibili con l'opera (art. 25). Dopo la trascrizione del decreto o dell'accordo di cessione, chi vanta diritti sul bene li fa valere solo sull'indennità: la banca con l'ipoteca, l'usufruttuario, il conduttore.

Il conduttore del negozio non ha nel testo unico un'indennità aggiuntiva propria. Può però proporre opposizione alla stima o intervenire nel giudizio (art. 34, comma 4). Se il bene è ipotecato, per ritirare le somme depositate serve l'autorizzazione del creditore (art. 26). Se l'immobile è in leasing, il proprietario è la società di leasing: verifichi con lei e con il contratto chi deve muoversi.

Avviamento e tassazione: due punti da chiarire subito

Avviamento. Il testo unico non prevede un'indennità per la perdita dell'avviamento come voce autonoma. L'indennità riguarda l'immobile e il danno alla parte che resta. Se ritiene di aver subito un danno ulteriore, come la perdita della clientela legata a quel luogo, va provato nelle sedi opportune, con un avvocato abilitato in Italia. Diffidi di chi le promette in anticipo una somma per l'avviamento.

Tasse. La ritenuta del 20% dell'art. 35 riguarda chi non esercita un'impresa. Se l'immobile appartiene all'impresa, l'indennità segue in genere le regole del reddito d'impresa: consulti il suo commercialista prima di incassare. Tasse sull'indennità.

Esempio: allargamento stradale davanti a un capannone

Esempio ipotetico. Un capannone di 1.500 m² sorge su un lotto di 4.000 m² lungo una strada provinciale. L'allargamento della strada espropria 600 m² di piazzale e parcheggio. L'accesso dei camion diventa più stretto. Per 8 mesi l'ente occupa anche altri 300 m² di piazzale per il cantiere. L'offerta paga solo l'area a 50 €/m²: 30.000 €.

• Valore di mercato dell'intero complesso prima dell'opera: 1.200.000 €.
• Valore dopo, con meno parcheggio e un accesso difficile per i mezzi pesanti: 1.080.000 €.
• Indennità con il criterio differenziale (art. 33): 1.200.000 − 1.080.000 = 120.000 €.
• Occupazione temporanea: l'esproprio dei 300 m² varrebbe 15.000 €, quindi 1.250 € all'anno. Per 8 mesi: 1.250 ÷ 12 × 8 = 833,33 € (art. 50).
• Totale: 120.833,33 €, contro 30.000 € offerti.

Una tettoia di 200 m² costruita senza titolo resterebbe fuori dalla stima. Tutto si regge su una perizia che dimostri il calo di valore del complesso, con vendite e affitti di capannoni simili. È il lavoro che facciamo prima che lei risponda all'ente. Indennità provvisoria: i 30 giorni.