Il collegio tecnico dell'art. 21: come funziona, chi paga e quando conviene chiederlo

Che cos'è il collegio tecnico nell'esproprio

Quando lei non accetta l'indennità provvisoria, l'ente deve arrivare a un'indennità definitiva. La legge offre due strade: la stima di un collegio di tre tecnici, se lei la chiede, oppure la stima della commissione provinciale espropri prevista dall'art. 41. Il collegio è regolato dall'art. 21 del D.P.R. 327/2001.

Il vantaggio è evidente: nella stima c'è anche un tecnico scelto da lei, che conosce il terreno e può portare comparabili, foto e calcoli. Il terzo tecnico, nominato dal presidente del tribunale civile, fa da equilibrio tra le due parti.

Può anche muoversi prima dell'invito. Quando le notificano l'indennità provvisoria, invece di accettarla può limitarsi a designare un tecnico di fiducia ai fini dell'art. 21 (art. 20, comma 7). Indennità provvisoria: le tre strade.

Come funziona la terna di tecnici dell'art. 21, passo per passo

1. L'invito. Se non ha accettato l'indennità provvisoria, l'autorità espropriante le notifica tramite ufficiale giudiziario un invito a dichiarare se vuole la stima dei tecnici.
2. La risposta entro 20 giorni. Entro 20 giorni deve dire se si avvale del collegio e indicare il suo tecnico (comma 2). Se non risponde, la stima passa alla commissione provinciale espropri.
3. La composizione. Il collegio è formato dal tecnico dell'ente, dal suo tecnico e da un terzo tecnico nominato dal presidente del tribunale civile.
4. Le operazioni peritali. Lei deve ricevere un preavviso di almeno 7 giorni, con raccomandata con avviso di ricevimento o per via telematica (comma 7). Partecipi al sopralluogo, o mandi una persona di fiducia.
5. La relazione entro 90 giorni. I tecnici depositano la relazione entro 90 giorni dalla nomina del terzo tecnico, prorogabili se ci sono difficoltà comprovate (comma 3). Se uno dei tre non è d'accordo, decide la maggioranza (comma 11).
6. Il deposito e i 30 giorni. La relazione viene depositata e il deposito le è comunicato con raccomandata. Da quel momento ha 30 giorni per esaminarla ed estrarne copia (comma 10).
7. Accettare o no. Se non accetta espressamente entro 30 giorni dalla fine di quel termine, l'eventuale somma maggiore viene depositata presso il servizio depositi dello Stato, l'ex Cassa depositi e prestiti (comma 12). Può chiedere che la somma depositata sia investita in titoli del debito pubblico (comma 13).

Prepari bene il lavoro del suo tecnico. Servono visure e planimetrie catastali, il certificato di destinazione urbanistica, prezzi di vendite recenti di beni simili, foto dello stato dei luoghi, contratti d'affitto e la documentazione delle colture e degli impianti. Documenti da preparare.

Chi paga le spese del collegio tecnico

Questo è il punto su cui molti siti si contraddicono. La regola dell'art. 21, comma 6, confronta la stima del collegio con l'indennità provvisoria offerta:

• se la stima del collegio è inferiore all'indennità provvisoria, le spese dei tecnici sono a carico suo;
• se la stima è più alta, ma l'aumento non supera un decimo dell'offerta, le spese si dividono a metà tra lei e il beneficiario dell'esproprio;
• se l'aumento supera un decimo, le spese sono a carico del beneficiario.

Esempio ipotetico. L'indennità provvisoria è di 80.000 €. Un decimo sono 8.000 €. Se il collegio stima 75.000 €, le spese dei tecnici le paga lei. Se stima 86.000 €, l'aumento è di 6.000 €, sotto il decimo: spese a metà. Se stima 110.000 €, l'aumento è di 30.000 €, oltre il decimo: spese a carico del beneficiario.

La norma parla delle spese dei tecnici del collegio. Le condizioni economiche con il tecnico che sceglie lei, e che la segue anche fuori dal collegio, conviene chiarirle per iscritto prima dell'incarico.

Se non chiede il collegio: la commissione provinciale espropri

Se nei 20 giorni non risponde all'invito, non perde il diritto all'indennità. Semplicemente la stima definitiva la fa un altro organo: la commissione provinciale espropri dell'art. 41, che deve decidere entro 90 giorni dalla richiesta (art. 21, comma 15). Nell'esproprio urgente dell'art. 22 il termine per la commissione è di 30 giorni.

La differenza pratica è che nella commissione non siede un tecnico scelto da lei. Può comunque far arrivare documenti e osservazioni all'ufficio espropri. E contro la stima della commissione, come contro quella del collegio, resta l'opposizione alla stima davanti alla Corte d'appello.

Quando conviene chiedere il collegio tecnico e quando no

Il collegio non è sempre la scelta giusta. Dipende da quanto l'offerta è lontana dal valore reale e da quanto è solida la sua documentazione.

Di solito conviene quando:

• l'offerta è chiaramente sotto il mercato, ad esempio perché per un terreno agricolo è stata calcolata con le tabelle del valore agricolo medio invece che con il valore di mercato (Corte costituzionale, sentenza 181/2011);
• la stima dell'ente ha dimenticato voci concrete: fabbricati legittimi, pozzi, impianti, alberi, la perdita di valore della parte residua (esproprio parziale);
• ha prove solide, come vendite recenti di terreni simili nella zona, e un tecnico che le sa presentare.

Di solito non conviene quando:

• l'offerta è già vicina al valore di mercato, e il rischio di pagare le spese supera il possibile aumento;
• la differenza attesa è piccola rispetto al costo della perizia;
• la questione è di diritto più che di stima, ad esempio se un'area sia edificabile o no. In questi casi il collegio aiuta meno e conviene valutare con un avvocato abilitato in Italia la strada della Corte d'appello.

Il collegio, poi, non chiude la partita. Contro la sua stima l'eventuale opposizione si propone entro 30 giorni dalla notifica della stima, se arriva dopo il decreto di esproprio (art. 29 del D.Lgs. 150/2011). Opposizione alla stima.

Un esempio con i numeri

Esempio ipotetico. Un terreno agricolo irriguo di 2 ettari (20.000 m²) viene espropriato per una cassa di espansione di un consorzio di bonifica. L'indennità provvisoria è di 70.000 € (3,50 €/m²). Le compravendite recenti di terreni irrigui simili nella zona sono intorno a 5 €/m², cioè 100.000 €.

• Il proprietario non accetta, nomina il suo tecnico e il collegio stima 96.000 €.
• L'aumento è di 26.000 €, molto oltre il decimo dell'offerta (7.000 €). Le spese dei tecnici del collegio sono a carico del beneficiario.
• Se invece il collegio avesse stimato 74.000 €, l'aumento sarebbe stato di 4.000 €, sotto il decimo: spese divise a metà, con un guadagno netto ridotto.

Prima di chiedere il collegio vale la pena fare proprio questo conto, con una stima realistica del valore di mercato. È quello che facciamo con lei quando ci invia l'offerta.