Occupazione d'urgenza: cosa succede dopo l'immissione in possesso e quanto le spetta

Che cos'è l'occupazione d'urgenza preordinata all'espropriazione

Di regola l'ente determina l'indennità, emana il decreto di esproprio e solo allora entra nel terreno. Quando l'avvio dei lavori è di «particolare urgenza», l'art. 22-bis del D.P.R. 327/2001 consente di anticipare i tempi. L'autorità espropriante emana un decreto motivato che fa due cose insieme:

• stima in via provvisoria l'indennità di esproprio;
• dispone l'occupazione anticipata dei beni che servono all'opera.

Il decreto le viene notificato come un atto giudiziario. La legge ammette questa strada anche quando i proprietari coinvolti sono più di 50 e per le infrastrutture strategiche della legge 443/2001 (comma 2). Capita spesso con strade, ferrovie e reti: esproprio per strade e autostrade, ferrovie e alta velocità.

L'occupazione non trasferisce la proprietà: il terreno resta suo fino al decreto di esproprio o alla cessione volontaria. Per questo, mentre l'ente lo usa, le spetta un'indennità a parte.

Immissione in possesso: i termini da segnare

L'immissione in possesso è il momento in cui l'ente prende materialmente il terreno, di solito con un sopralluogo e un verbale. Con l'occupazione d'urgenza contano tre date:

1. Entro 3 mesi dal decreto l'ente deve eseguire l'immissione. Il termine è perentorio (art. 22-bis, comma 4): superato, quel decreto non consente più di entrare.
2. Entro 30 giorni dall'immissione può presentare osservazioni scritte e documenti sull'indennità stimata (comma 1). Se la condivide, può accettarla e ha diritto a un acconto dell'80% (comma 3).
3. Entro il termine dell'art. 13 deve arrivare il decreto di esproprio. Se l'atto non fissa un termine diverso, sono cinque anni da quando la dichiarazione di pubblica utilità è diventata efficace, con proroghe possibili fino a quattro anni complessivi. Altrimenti il decreto di occupazione perde efficacia (comma 6).

Le osservazioni sono l'occasione per far entrare nella stima quello che l'ente ha trascurato: colture, alberi, pozzi, recinzioni, il deprezzamento della parte che le resta (esproprio parziale). Le accompagni con prove concrete. Se la cifra le sembra bassa, non accetti per fretta. La determinazione definitiva passa poi per la stima dei tecnici o della commissione provinciale espropri, e contro la stima definitiva resta l'opposizione davanti alla Corte d'appello. Indennità provvisoria: accettare o no.

Art. 22 e art. 22-bis: due procedure urgenti diverse

Non confonda l'occupazione d'urgenza con l'esproprio urgente dell'art. 22. In quel caso l'ente non si limita a occupare: emana ed esegue subito il decreto di esproprio, con un'indennità stimata «senza particolari indagini o formalità». Il trasferimento della proprietà avviene quindi subito, con l'esecuzione del decreto.

Anche qui il termine decisivo parte dall'immissione in possesso. Entro 30 giorni può dire se accetta l'indennità oppure, nello stesso termine, chiedere la stima del collegio di tre tecnici previsto dall'art. 21 (art. 22, comma 1). Se non chiede i tecnici, l'indennità definitiva la fissa la commissione provinciale espropri entro 30 giorni (comma 5).

Per la Cassazione, in questo caso il proprietario può anche rivolgersi subito alla Corte d'appello, senza aspettare la stima definitiva (sent. 5518/2017). Il collegio tecnico.

Occupazione temporanea non preordinata all'esproprio (art. 49)

C'è poi un terzo caso. L'ente può occupare per un periodo aree che non saranno espropriate ma che gli servono per lavorare: il cantiere, una pista di accesso, un deposito di materiali (art. 49). Finiti i lavori, il terreno torna nella sua piena disponibilità.

• L'ente le notifica un avviso con luogo, giorno e ora dell'immissione.
• Al momento dell'immissione si redige un verbale sullo stato dei luoghi, con lei o, se è assente, con almeno due testimoni.
• L'articolo non fissa una durata massima né un preavviso minimo in giorni. Legga con attenzione quello che c'è scritto nell'avviso.
• Le spetta l'indennità di occupazione dell'art. 50.

Alla restituzione confronti il terreno con il verbale iniziale: è la base per far valere i danni. Anche i decreti di servitù per gasdotti ed elettrodotti dispongono l'occupazione temporanea delle aree necessarie (art. 52-octies). Approfondisca: metanodotti ed elettrodotti.

Indennità di occupazione: come si calcola

L'art. 50 del D.P.R. 327/2001 è chiaro. Per ogni anno di occupazione spetta un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto se l'area fosse espropriata. Per ogni mese, o frazione di mese, spetta un dodicesimo dell'importo annuo. In pratica:

• indennità annua = indennità di esproprio ÷ 12, circa l'8,33%;
• indennità mensile = indennità annua ÷ 12, cioè indennità di esproprio ÷ 144, circa lo 0,69%.

Molti siti scrivono «un dodicesimo al mese». È sbagliato: in un anno l'occupazione costerebbe quanto l'intero esproprio. Nell'occupazione d'urgenza l'indennità corre dalla data dell'immissione in possesso fino al pagamento dell'indennità di esproprio o del corrispettivo della cessione (art. 22-bis, comma 5).

La Cassazione a Sezioni Unite ha precisato che il dodicesimo annuo vale anche per i terreni non edificabili e si calcola sull'indennità di esproprio, senza più legami con il vecchio valore agricolo medio (sent. 12366/2018). Se non c'è accordo, l'indennità di occupazione la determina la commissione provinciale espropri. Contro la sua stima si può fare opposizione, con le regole dell'art. 54 in quanto compatibili (art. 50, commi 2 e 3).

Un esempio di indennità di occupazione in euro

Esempio ipotetico. Per una nuova strada provinciale l'ente occupa d'urgenza 6.000 m² di un terreno. L'indennità di esproprio, a valore di mercato, è di 120.000 €. L'immissione in possesso avviene il 10 marzo 2025 e l'indennità di esproprio viene pagata il 20 luglio 2026, cioè dopo 1 anno, 4 mesi e 10 giorni.

• Indennità annua: 120.000 € ÷ 12 = 10.000 €.
• Indennità mensile: 10.000 € ÷ 12 = 833,33 €.
• Periodo: 1 anno (10.000 €) più 4 mesi interi e una frazione di mese, che conta come un mese intero. Per i 5 mesi: 10.000 € × 5 ÷ 12 = 4.166,67 €.
• Totale indennità di occupazione: 14.166,67 €, che si aggiungono ai 120.000 € dell'esproprio.

Con il calcolo sbagliato «un dodicesimo al mese» si arriverebbe a 170.000 €, più del valore del terreno. Il rischio reale è l'opposto: se l'indennità di esproprio è sottostimata, lo è anche quella di occupazione. Questa, poi, è tassata come reddito diverso anche quando l'indennità di esproprio non lo è (art. 35, comma 6). Tasse sull'indennità.

Stato di consistenza e verbale: cosa controllare e cosa fotografare

Il giorno dell'immissione si redigono il verbale di immissione in possesso e lo stato di consistenza, cioè la descrizione di quello che c'è sul terreno. Sono documenti decisivi: ciò che non risulta dal verbale sarà difficile farlo pagare dopo.

La legge chiede che i verbali siano redatti in contraddittorio con il proprietario. Se lei è assente o si rifiuta di partecipare, servono almeno due testimoni che non siano dipendenti del beneficiario. È la regola dell'art. 24, comma 3, per l'esecuzione del decreto di esproprio, e l'art. 49 chiede ugualmente due testimoni nell'occupazione temporanea. Lo stato di consistenza va redatto senza ritardo e prima che lo stato dei luoghi cambi (art. 24).

Se può, ci vada di persona o mandi il suo tecnico. Fotografi e filmi, con data e posizione:

• le colture in atto e il loro stato, ad esempio un raccolto imminente;
• alberi da frutto, uliveti e vigneti, con specie, numero ed età approssimativa;
• pozzi, impianti di irrigazione, drenaggi e canalette;
• recinzioni, cancelli, muri, fabbricati e annessi;
• accessi, strade interne e confini, con i termini di proprietà.

Legga il verbale prima di firmarlo. Se manca qualcosa, chieda di mettere a verbale le sue osservazioni e ne chieda copia. Il verbale descrive i luoghi: non equivale ad accettare l'indennità.

Occupazione scaduta senza decreto di esproprio: cosa succede

Il decreto di occupazione d'urgenza non dura per sempre. Perde efficacia se il decreto di esproprio non viene emanato entro il termine dell'art. 13: di regola cinque anni dalla dichiarazione di pubblica utilità, salvo proroghe motivate per un massimo di quattro anni complessivi (art. 22-bis, comma 6). Molti siti parlano ancora di una proroga massima di due anni, ma quello era il testo in vigore prima del 2022.

Se il termine passa e l'ente continua a occupare il terreno, magari con l'opera già costruita, l'occupazione resta senza titolo. A quel punto l'alternativa è tra la restituzione del bene e il provvedimento di acquisizione dell'art. 42-bis, con cui l'ente paga il valore venale, un 10% per il danno non patrimoniale e il 5% annuo per il periodo di occupazione senza titolo. Acquisizione sanante e occupazione senza titolo.

Annoti quindi la data di efficacia della dichiarazione di pubblica utilità e delle eventuali proroghe.