Espropri per ferrovie e alta velocità: che cosa le spetta se passa la linea

Espropri RFI e Italferr: chi firma gli atti

Per il Testo unico l'autorità espropriante è l'ente che realizza l'opera, e può delegare i poteri espropriativi al concessionario o al contraente generale (art. 6 del D.P.R. 327/2001). Per la rete ferroviaria nazionale l'ente che realizza le opere è RFI, società del gruppo Ferrovie dello Stato. Nei suoi atti può quindi trovare tre nomi diversi:

• RFI, che realizza l'opera e ne pubblica i progetti regione per regione (RFI, i nostri progetti);
• Italferr, la società di ingegneria del gruppo FS, che sul suo sito scrive di curare «le procedure espropriative per acquisire la disponibilità delle aree» destinate agli investimenti e pubblica gli avvisi per progetto (sezione espropri);
• il contraente generale o il consorzio che costruisce la tratta, se ha ricevuto i poteri espropriativi.

Le regole dell'indennità non cambiano con chi firma. Conta invece individuare l'ufficio e il responsabile del procedimento, a cui chiedere il piano particellare e la stima. Per le grandi opere l'ente può occupare i terreni prima del decreto di esproprio (occupazione d'urgenza).

Raddoppio in affiancamento o variante: che cosa cambia per il proprietario

Non tutte le opere ferroviarie colpiscono allo stesso modo.

• Raddoppio in affiancamento. Il secondo binario corre accanto a quello esistente. Si espropriano strisce strette lungo la ferrovia, spesso su fondi già confinanti con la linea. RFI descrive così, ad esempio, il raddoppio Lunghezza–Guidonia (circa 10 km) e il lotto Ripalta–Lesina della Termoli–Lesina (RFI Lazio, RFI Molise).
• Variante o linea nuova. Il tracciato apre un corridoio nuovo, spesso in rilevato o in viadotto, e divide i fondi. Qui pesano la parte che resta, gli accessi e i cantieri.

In entrambi i casi la ferrovia porta con sé un vincolo. Lungo i tracciati è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici e manufatti a meno di 30 metri dal limite della zona di occupazione della rotaia più vicina (art. 49 del D.P.R. 753/1980). Con il raddoppio la fascia si sposta verso il suo fondo. Se su quella parte poteva costruire, la perdita va valutata come deprezzamento della parte che resta (art. 33). Quanto valga in concreto dipende da che cosa si poteva fare prima su quell'area. Esproprio parziale.

Esproprio della casa per la ferrovia: proprietari e inquilini

Nei nodi urbani le linee nuove passano tra le case. Per un edificio costruito legittimamente l'indennità è il valore venale, cioè il prezzo di mercato (art. 38). Se una parte è abusiva, per quella si paga solo l'area di sedime. Se è pendente una sanatoria, l'ente valuta, sentito il Comune, se l'opera è sanabile, ma solo per calcolare l'indennità. Prima di tutto, quindi, recuperi titoli edilizi e condoni. Case e fabbricati.

Diverso è il caso di chi vive in affitto. L'indennità spetta al proprietario. Dopo la trascrizione del decreto, chi ha altri diritti sul bene, compresa la locazione, può farli valere solo sulla somma dell'indennità. Il titolare di un diritto personale non ha un'indennità aggiuntiva propria, salvo i coltivatori dell'art. 42 (art. 34). L'esproprio estingue i diritti incompatibili con l'opera (art. 25). L'inquilino può però opporsi alla stima o intervenire nel giudizio (art. 34, comma 4).

È il problema emerso a Vicenza, dove i cantieri della linea AV hanno costretto circa 200 famiglie a lasciare casa e dove, come ha scritto Il Fatto Quotidiano il 5 luglio 2025, la legge sugli espropri tutela i proprietari ma non gli affittuari. Una soluzione abitativa alternativa è arrivata solo dopo mesi di trattative con le istituzioni.

Occupazioni per i cantieri ferroviari: quanto spetta

Una linea ferroviaria richiede cantieri lunghi: campi base, piste, depositi di terre, aree per i viadotti. Le aree che non saranno espropriate si occupano temporaneamente (art. 49). L'ente le notifica luogo, giorno e ora dell'immissione e si redige un verbale sullo stato dei luoghi, con lei o con almeno due testimoni. La legge non fissa una durata massima.

Per ogni anno le spetta un dodicesimo dell'indennità che riceverebbe se l'area fosse espropriata, per ogni mese o frazione un dodicesimo della quota annua (art. 50). Se c'è occupazione d'urgenza preordinata all'esproprio, la stessa indennità corre dall'immissione in possesso fino al pagamento (art. 22-bis). Su cantieri che durano anni la somma pesa. E l'indennità di occupazione è reddito imponibile, anche quando quella di esproprio non lo è (art. 35, comma 6). Tasse sull'indennità.

Alta velocità e raddoppi: opere che interessano terreni privati

• AV/AC Verona–Vicenza. Circa 44 km di linea nuova e 7 km di linea storica ricostruita tra Verona Porta Vescovo e Altavilla Vicentina, con nuova stazione di Vicenza, finanziata dal PNRR. Fonte: RFI, lunga percorrenza. Esproprio in Veneto.
• AV/AC Brescia–Verona. Linea nuova di 47,6 km e quadruplicamento di circa 10,7 km in uscita da Brescia (Brescia, Rezzato, Mazzano). Fonte: RFI.
• AV/AC Napoli–Bari. 145 km per 6,327 miliardi. Tratte attivate tra il 2025 e il 2026, altre in lavori fino al 2030, da Cancello a Orsara di Puglia. Fonte: FS, Napoli–Bari. Campania, Puglia.
• Palermo–Catania. 227 km. Il lotto Catenanuova–Bicocca è attivo dal 2025, gli altri lotti arrivano tra il 2028 e il 2033. Fonte: FS, Palermo–Catania–Messina.
• Raddoppio Messina–Catania. Circa 42 km di raddoppio in variante tra Giampilieri e Fiumefreddo, attivazione prevista nel 2030. Stessa fonte FS. Esproprio in Sicilia.
• Terzo Valico dei Giovi. 53 km di linea AV/AC, 37 in galleria, in 14 comuni tra Genova e Alessandria (FS, Terzo Valico). La delibera della Giunta del Piemonte n. 1-825 del 26 febbraio 2025, sugli interventi che RFI finanzia ai Comuni del territorio, comprende tra le spese anche quelle per «acquisizioni/espropriazioni di terreni/immobili» (DGR 1-825/2025).

Queste fonti confermano opere, tratte e tempi. Non tutte parlano di espropri, ma sono opere in nuova sede, che di norma richiedono terreni privati.

Espropri per un raddoppio ferroviario: un esempio in euro

Esempio ipotetico. Un frutteto di 2 ettari (20.000 m²) confina con una linea a binario unico. Le vendite di frutteti simili in zona sono intorno a 9 €/m². Il raddoppio in affiancamento prende una striscia di 1.200 m² e taglia la condotta di irrigazione. L'ente offre 3.600 €, calcolati a 3 €/m², un valore da tabella.

• Striscia espropriata a valore di mercato, piante comprese: 1.200 × 9 = 10.800 €.
• Rifacimento della condotta di irrigazione interrotta, secondo un preventivo: 4.000 €, come danno alla parte che resta.
• Area di cantiere di 2.500 m² occupata per 18 mesi. Valore di esproprio 22.500 €, indennità annua 1.875 €, mensile 156,25 €. Totale: 1.875 + 6 × 156,25 = 2.812,50 €.
• Totale: 17.612,50 €, quasi cinque volte l'offerta iniziale.

Se a coltivare è un affittuario da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità, gli spetta in più un'indennità aggiuntiva propria (art. 42). Coltivatori diretti, IAP e affittuari.