Esproprio di un terreno da parte del Comune: diritti, scadenze e indennità

Terreno espropriato dal Comune: chi conduce la procedura

Quando l'opera la realizza il Comune, è il Comune stesso l'autorità espropriante, cioè l'ente che conduce la procedura e firma il decreto. L'art. 6 del D.P.R. 327/2001 obbliga ogni ente ad avere un ufficio per le espropriazioni e a nominare per ogni procedura un responsabile del procedimento. È la persona a cui chiedere gli atti e indirizzare le osservazioni. Il Comune può delegare i poteri espropriativi al concessionario o al contraente generale, ma le regole non cambiano.

Le opere più frequenti sono strade, rotatorie e marciapiedi, parcheggi, scuole e palestre, parchi e reti comunali. Anche le opere piccole passano da un decreto formale. Un esempio reale: nel 2025 la Regione Valle d'Aosta ha disposto l'esproprio di 621 m² di area non edificabile a Jovençan per un nuovo parcheggio pubblico, con un'indennità provvisoria di 6.210 euro (decreto n. 3346 del 30 giugno 2025). Alcune regioni hanno una legge propria sugli espropri: trova i riferimenti nella pagina della sua regione.

Per le strade di ANAS, Province o concessionarie veda autostrade e strade. Se l'opera tocca un negozio o un capannone, legga attività commerciali e aziende. Se è finanziata con il PNRR, alcuni termini possono essere più brevi: opere del PNRR.

Il vincolo del piano regolatore: dura 5 anni

Il Comune non può espropriare un terreno qualsiasi. Prima l'opera deve comparire nel piano urbanistico generale: il piano regolatore (PRG) o lo strumento che lo ha sostituito, come il PGT in Lombardia. Quando il piano o la sua variante diventa efficace, sul terreno nasce il vincolo preordinato all'esproprio (art. 9).

• Il vincolo dura 5 anni. Entro questo termine deve arrivare la dichiarazione di pubblica utilità.
• Se non arriva, il vincolo decade.
• Il Comune può reiterarlo, ma solo con un atto motivato e ripetendo il procedimento.

La reiterazione ha un costo. L'art. 39 riconosce al proprietario un'indennità pari al danno effettivamente subito. Se l'atto non la prevede, lei presenta una domanda documentata. Il Comune deve liquidarla entro 2 mesi e pagarla nei 30 giorni successivi. Se non lo fa, può chiedere alla Corte d'appello di determinarla. Un vincolo scaduto e mai rinnovato è un dato da verificare subito. Come scoprire se il suo terreno sarà espropriato.

Gli avvisi che il Comune deve mandarle

1. Avviso di avvio del procedimento per il vincolo (art. 11). Per una variante su una singola opera deve arrivarle almeno 20 giorni prima della delibera del consiglio comunale. Ha 30 giorni per le osservazioni. Oltre i 50 destinatari si usa un avviso pubblico: albo pretorio, quotidiani, sito della Regione.
2. Avviso prima dell'approvazione del progetto (art. 16). Indica il responsabile del procedimento e dove consultare gli atti. Le osservazioni vanno presentate entro 30 giorni, termine perentorio. Qui può chiedere che l'esproprio comprenda anche i «relitti», le parti che resterebbero difficili da usare.

Dopo l'approvazione il Comune la invita a fornire elementi utili per la stima (art. 17): foto, contratti, perizie, prezzi di vendite vicine. Secondo una massima del Consiglio di Stato (sent. 5480/2017), senza gli avvisi degli artt. 11 e 16 la dichiarazione di pubblica utilità è illegittima. Cosa fare quando arriva l'avviso e modello di osservazioni.

Quando l'esproprio nasce da un piano attuativo

La pubblica utilità si intende dichiarata quando il Comune approva il progetto dell'opera, oggi di norma il progetto di fattibilità tecnico-economica (PFTE). Lo stesso effetto lo hanno alcuni piani attuativi (art. 12): particolareggiato, di lottizzazione, di recupero, per insediamenti produttivi (PIP) e piani di zona. Un esproprio può quindi arrivare da un piano di quartiere che prevede strade, parcheggi o verde. Da quel momento il Comune ha di regola 5 anni per il decreto di esproprio, prorogabili fino a 4 anni complessivi (art. 13).

Vincolo conformativo o espropriativo: perché conta per l'indennità

Non tutti i vincoli del piano pesano allo stesso modo. La Cassazione distingue (ord. 7393/2023):

• vincoli conformativi: le regole generali di zona, uguali per tutti i terreni con quella destinazione. Incidono sul valore;
• vincoli espropriativi: localizzano un'opera su terreni determinati, ad esempio la nuova scuola disegnata proprio sul suo lotto. Nella stima se ne prescinde.

Lo conferma l'art. 32: non contano gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio. Il confine tra i due tipi non è sempre netto, ed è uno dei punti su cui un'offerta del Comune si può discutere. Aree edificabili: come si calcola.

Quanto paga il Comune: cessione volontaria e tassazione

I criteri sono quelli di legge, uguali per Comune, Regione o Stato. Per un'area edificabile spetta il valore venale (art. 37). Per un terreno agricolo il valore di mercato reale, dopo che la Corte costituzionale ha escluso il valore agricolo medio (sentenza 181/2011): terreni agricoli e, per un fondo coltivato, aziende e fondi agricoli. Per un fabbricato legittimo il valore venale (art. 38). Se l'esproprio è parziale, va pagato anche il deprezzamento della parte che resta (art. 33).

Cessione volontaria al Comune. Dopo la dichiarazione di pubblica utilità può firmare un accordo di cessione, che produce gli effetti del decreto. Per le aree edificabili il prezzo sale del 10% (artt. 37 e 45). Firmare chiude però la discussione sulla cifra. Quando conviene.

Tassazione. Per chi non esercita un'impresa, indennità e corrispettivo sono tassati solo se il terreno è nelle zone omogenee A, B, C o D (art. 35). Il Comune trattiene il 20% a titolo d'imposta, ma si può optare per la tassazione ordinaria. In zona agricola E, di regola, non si paga. Interessi e indennità di occupazione sono sempre redditi imponibili. Tasse sull'indennità.

Il decreto di esproprio del Comune

Dopo la dichiarazione di pubblica utilità il Comune le notifica l'indennità provvisoria, e lei ha 30 giorni per accettarla o no (art. 20). Come decidere. Poi arriva il decreto di esproprio (art. 23). Le viene notificato con l'avviso dell'immissione in possesso, almeno 7 giorni prima, e va eseguito entro 2 anni (art. 24). In quell'occasione si redige lo stato di consistenza, cioè la fotografia di che cosa c'è sul terreno: partecipi e faccia mettere a verbale tutto. Se l'opera è urgente, il Comune può occupare il terreno prima del decreto (art. 22-bis): occupazione d'urgenza.

TAR o Corte d'appello: dove si contesta un esproprio comunale

La legge divide le liti in due strade (art. 53):

• legittimità degli atti (vincolo, pubblica utilità, decreto): TAR. Qui si fa valere, ad esempio, un avviso mai ricevuto o un vincolo scaduto. I termini sono brevi;
• importo dell'indennità: Corte d'appello del distretto in cui si trova il bene, con l'opposizione alla stima entro 30 giorni dalla notifica del decreto, o della stima se arriva dopo (art. 29 D.Lgs. 150/2011). Opposizione alla stima.

Prima della Corte c'è anche il collegio tecnico. L'eventuale ricorso al TAR o in Corte d'appello va presentato da un avvocato abilitato in Italia. Noi interveniamo prima: esaminiamo atti e offerta e le diciamo se c'è margine per ottenere di più.

Esempio: il Comune allarga la strada e prende parte del lotto

Esempio ipotetico. Un lotto edificabile di 1.200 m² in zona B confina con una strada comunale. Il Comune la allarga e ne espropria 300 m². L'offerta è di 60 €/m² sui soli 300 m², cioè 18.000 €. Lotti simili nella zona si vendono intorno a 110 €/m².

• Valore del lotto intero prima dell'opera: 1.200 m² × 110 € = 132.000 €.
• Valore dei 900 m² che restano, più stretti e con un accesso peggiore: 900 m² × 105 € = 94.500 €.
• Indennità con il criterio differenziale dell'esproprio parziale (art. 33): 132.000 − 94.500 = 37.500 €.
• Con la cessione volontaria, +10%: 41.250 €. Il 10% spetterebbe anche senza accordo, se la stima definitiva fosse 37.500 €: l'offerta di 18.000 € è sotto gli otto decimi (30.000 €).
• Ritenuta del 20% (zona B): 8.250 €. Netto: 33.000 €, salvo opzione per la tassazione ordinaria.

La differenza lorda rispetto all'offerta è di 23.250 €. Tutto dipende da una stima solida dei prezzi e del danno alla parte che resta. Esproprio parziale.