Che cos'è l'esproprio parziale di un bene unitario
Si parla di esproprio parziale quando l'ente prende solo una parte di un bene che, per come è fatto e per come viene usato, forma un'unica entità. Pensi a un'azienda agricola attraversata da una nuova strada, a un lotto edificabile di cui si prende una fascia per un marciapiede, a una villa con giardino che perde l'ingresso. La parte espropriata si paga. Ma spesso il danno più grande è quello che subisce la parte che resta.
L'art. 33 del D.P.R. 327/2001 lo dice chiaramente. Nel caso di esproprio parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata si determina «tenendo conto della relativa diminuzione di valore» del resto. L'indennità, quindi, comprende due cose:
- il valore dell'area espropriata;
- la perdita di valore della parte residua, cioè quella che le resta.
Per un terreno agricolo il valore di partenza è quello di mercato, non il vecchio valore agricolo medio (Corte costituzionale, sentenza 181/2011). Terreni agricoli.
Come si calcolaIl criterio differenziale: valore prima meno valore dopo
La legge non scrive una formula. È la Cassazione che applica il cosiddetto criterio differenziale, che viene dalla vecchia legge del 1865 sugli espropri (art. 40 della legge 2359/1865, richiamato ad esempio in Cass. 14891/2017):
- si stima il valore di mercato dell'intero bene prima dell'esproprio;
- si stima il valore di mercato della parte residua dopo l'esproprio, tenendo conto di come la cambia l'opera;
- l'indennità è la differenza tra i due valori.
Il vantaggio di questo metodo è che cattura tutto in un colpo solo: i metri quadrati presi e il danno alla parte che resta. Se l'ente si limita a moltiplicare la superficie espropriata per un prezzo al metro quadro, la stima è quasi sempre incompleta.
Le voci che fanno scendere il valore della parte residua sono concrete. Ad esempio:
- la perdita o l'allungamento dell'accesso alla strada;
- una forma irregolare o una dimensione troppo piccola per lavorarla con i mezzi agricoli;
- il fondo diviso in due, con percorsi più lunghi tra una parte e l'altra;
- la perdita di un pozzo, di una rete di irrigazione o di drenaggi che servivano tutto il fondo;
- per un'area edificabile, la riduzione della capacità edificatoria o la perdita di un lotto utile.
Il vantaggio speciale e i limiti alla detrazione
A volte l'opera non danneggia la parte residua, anzi la valorizza. Una nuova strada, ad esempio, può dare a un terreno un affaccio diretto che prima non aveva. L'art. 33, comma 2, prevede che il vantaggio immediato e speciale per la parte non espropriata si detragga dall'indennità. Deve essere un vantaggio proprio di quel bene, non il beneficio generale che l'opera porta a tutta la zona.
La detrazione, però, ha dei limiti (comma 3):
- se il vantaggio supera un quarto dell'indennità, il proprietario può abbandonare l'intero bene, e in quel caso non si fa alcuna detrazione;
- l'espropriante può evitare l'abbandono pagando almeno tre quarti dell'indennità;
- in ogni caso l'indennità non può scendere sotto la metà di quella calcolata tenendo conto della diminuzione di valore.
Se nella stima dell'ente trova una voce di «vantaggio» che riduce l'indennità, chieda come è stata calcolata e verifichi che si tratti davvero di un vantaggio speciale per il suo bene.
Danni e servitùDanni permanenti e servitù sulla parte che resta (art. 44)
Accanto all'art. 33 c'è l'art. 44. Riconosce un'indennità a chi, per l'esecuzione di un'opera pubblica, si ritrova il fondo gravato da una servitù o subisce una diminuzione permanente di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercitare il diritto di proprietà.
- Il danno deve riguardare un diritto. Non si paga la perdita di un vantaggio a cui il proprietario non aveva diritto (comma 2).
- La diminuzione di valore deve essere apprezzabile. Per la Cassazione la sola perdita di luce o di veduta di regola non basta, mentre rumori o vibrazioni oltre la normale tollerabilità possono bastare.
- L'indennità spetta anche dopo una cessione volontaria e si può concordare prima o durante i lavori.
Per le servitù di elettrodotti e gasdotti la Cassazione applica un ragionamento simile: oltre alla fascia asservita, si indennizza la svalutazione della parte non asservita del fondo (ord. 18581/2020). Elettrodotti e metanodotti.
I relittiQuando la parte che resta non serve più: la richiesta dei relitti
A volte il pezzo che resta è così piccolo o così scomodo da non valere quasi nulla. In questi casi può chiedere che l'esproprio comprenda anche i relitti, cioè le parti residue difficili da usare.
Lo prevede l'art. 16 del D.P.R. 327/2001. La richiesta va inserita nelle osservazioni che si presentano dopo l'avviso di avvio del procedimento, prima che il progetto venga approvato, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla comunicazione o dalla pubblicazione dell'avviso. L'autorità decide con un atto motivato. Avviso di avvio e osservazioni.
Se quel momento è passato, il deprezzamento del residuo resta comunque una voce dell'indennità, da far valere nelle osservazioni sull'indennità provvisoria, nella stima del collegio tecnico o, se serve, nell'opposizione alla stima.
EsempioEsproprio parziale: un esempio in euro
Esempio ipotetico. Un fondo agricolo irriguo di 10.000 m² confina a sud con una strada comunale, da cui ha l'unico accesso. Per una variante stradale l'ente espropria la fascia sud, 3.000 m². I 7.000 m² che restano non hanno più un accesso diretto: per raggiungerli serve un percorso di oltre un chilometro su una strada poderale altrui.
- Valore di mercato dell'intero fondo prima dell'esproprio: 10.000 m² × 6 €/m² = 60.000 €.
- Valore della parte residua dopo l'esproprio, senza accesso diretto: 7.000 m² × 4 €/m² = 28.000 €.
- Indennità con il criterio differenziale: 60.000 € − 28.000 € = 32.000 €.
Se l'ente avesse pagato solo la superficie presa, avrebbe offerto 3.000 m² × 6 €/m² = 18.000 €. La differenza, 14.000 €, è proprio il deprezzamento della parte residua: 7.000 m² che passano da 6 a 4 €/m². I valori al metro quadro vanno dimostrati con vendite comparabili e con una perizia, e l'ente può contestarli. Ma è una voce che va chiesta: raramente viene offerta spontaneamente.