Perché i documenti contano nell'esproprio
L'ente parte quasi sempre dal catasto. La legge chiede invece di valutare il bene com'è davvero alla data dell'accordo di cessione o del decreto di esproprio (art. 32 del D.P.R. 327/2001). Le sue carte colmano la differenza.
ProprietàTitolo di proprietà e atti di provenienza
L'indennità spetta al proprietario (art. 34). Prepari l'atto di acquisto, donazione o divisione, oppure la dichiarazione di successione, e indichi tutti i comproprietari. Se accetta l'indennità provvisoria, dovrà depositare la prova della piena proprietà entro 60 giorni (art. 20, comma 8): averla pronta accorcia i tempi di pagamento.
CatastoVisure catastali, planimetrie ed estratto di mappa
Servono a controllare particelle, superfici e qualità colturale. Gli errori tipici sono una superficie più piccola del reale o un «seminativo» dove oggi c'è un vigneto. L'estratto di mappa mostra anche se la parte che resta perde l'accesso, un danno che va pagato (art. 33). Esproprio parziale.
UrbanisticaCertificato di destinazione urbanistica (CDU)
Si chiede al Comune e dice in quale zona del piano si trova il terreno. Da qui dipendono il criterio di stima (valore venale per le aree edificabili, art. 37; valore di mercato reale per i terreni agricoli dopo la sentenza 181/2011 della Corte costituzionale) e le tasse: per chi non è imprenditore sono dovute solo nelle zone A, B, C e D (art. 35). Terreni agricoli.
FabbricatiTitoli edilizi e sanatorie
Un fabbricato legittimo si paga al valore venale; per uno abusivo si paga solo l'area su cui sorge (art. 38). Raccolga permessi, condoni e agibilità. Se una sanatoria è pendente, l'ente valuta se l'opera è sanabile ai soli fini dell'indennità: conservi la ricevuta. Case e fabbricati.
AgricolturaContratti d'affitto o comodato e documenti dell'azienda agricola
- Proprietario coltivatore diretto o IAP: ha un'indennità aggiuntiva pari al valore agricolo medio della coltura (art. 40, comma 4). Serve il documento della qualifica.
- Affittuario, mezzadro o compartecipante che coltiva da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità: ha un'indennità propria (art. 42). Servono il contratto e le prove della data.
- Per tutti: fascicolo aziendale, domande PAC, fatture di impianti e piantagioni.
Un comodato va comunque segnalato all'ente. Indennità aggiuntiva.
Stato dei luoghiFoto datate dello stato dei luoghi
Fotografi subito confini, accessi, pozzi, impianti, alberi e colture. Le migliorie fatte dopo la comunicazione dell'avvio del procedimento non si pagano (art. 32, comma 2): foto più vecchie provano che c'erano già. Ripeta le foto all'immissione in possesso, quando si redige lo stato di consistenza (art. 24). Cosa fotografare.
Atti ricevutiGli atti che le hanno notificato
Avviso di avvio, elenco dei beni (art. 20), indennità provvisoria, decreto d'urgenza o di esproprio: conservi ognuno con la busta e la relata o l'avviso di ricevimento. Da quella data partono i termini.
Valore di mercatoPrezzi di vendite comparabili
La prova più convincente del valore sono le vendite recenti di beni simili nella zona, il metodo che la Cassazione considera più adatto (Cass. 11196/2018). Gli atti si trovano con un'ispezione ai servizi di pubblicità immobiliare. Come si calcola l'indennità.
IpotecheIpoteche e diritti di terzi
Se il bene è ipotecato, per ritirare le somme depositate serve l'assenso del creditore con firma autenticata (art. 26). Faccia un'ispezione ipotecaria e contatti per tempo la banca.
EsempioUn esempio: quanto valgono le carte
Esempio ipotetico. L'ente offre 3 €/m² per 5.000 m² classificati «seminativo». Il terreno è irriguo, con pozzo, e tre vendite recenti di terreni irrigui vicini sono intorno a 4,50 €/m².
- Senza documenti: 5.000 × 3 € = 15.000 €.
- Con foto, fatture e atti di vendita: 5.000 × 4,50 € = 22.500 €, cioè 7.500 € in più.