Esproprio: le domande frequenti dei proprietari, con risposte brevi

È il provvedimento con cui un ente acquisisce un bene privato per realizzare un'opera pubblica o di pubblica utilità: una strada, una ferrovia, un elettrodotto. La Costituzione lo consente solo nei casi previsti dalla legge e dietro indennizzo (art. 42). Le regole sono nel D.P.R. 327/2001. Cos'è l'esproprio

Il primo segnale è il vincolo preordinato all'esproprio, che nasce con il piano urbanistico che prevede l'opera e, di regola, dura cinque anni (art. 9). Il proprietario riceve un avviso almeno 20 giorni prima della delibera comunale. Se i destinatari sono più di 50, l'avviso è pubblico (art. 11). Come scoprirlo in anticipo

Se la dichiarazione di pubblica utilità non fissa un termine, il decreto va emanato entro cinque anni da quando è diventata efficace. Il termine si può prorogare, per un periodo complessivo non superiore a quattro anni. Scaduto il termine, la dichiarazione perde efficacia (art. 13). Il procedimento passo per passo

Sì, in caso di particolare urgenza. Con il decreto di occupazione anticipata l'ente stima l'indennità provvisoria e deve immettersi in possesso entro tre mesi. Dall'immissione in possesso le spetta un'indennità di occupazione fino al pagamento (art. 22-bis). Occupazione d'urgenza

Se l'ente usa il bene senza un titolo valido, per acquisirlo deve emanare un provvedimento motivato (art. 42-bis). Le spettano il valore venale, un 10% del valore per il danno non patrimoniale (20% in alcuni casi) e, per il periodo di occupazione senza titolo, il 5% annuo sul valore, salvo prova di un danno diverso. Occupazione senza titolo

Per le aree edificabili è il valore venale, cioè il prezzo di mercato (art. 37). Per i terreni agricoli conta il valore di mercato reale, tenendo conto delle colture e dei fabbricati (Corte costituzionale, sentenza 181/2011). Per i fabbricati legittimi è il valore venale (art. 38). Come si calcola l'indennità

Non come criterio principale. La Corte costituzionale lo ha escluso nel 2011 perché è un valore di tabella che ignora le caratteristiche reali del fondo. Il VAM resta per l'indennità aggiuntiva di chi coltiva e come semplice parametro di confronto. Terreni agricoli

Sì. Il proprietario coltivatore diretto o IAP ha un'indennità aggiuntiva pari al VAM della coltura praticata (art. 40, comma 4). L'affittuario, il mezzadro o il compartecipante che coltiva da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità ha un'indennità propria (art. 42). Indennità aggiuntiva

Sì. Se l'esproprio è parziale, l'indennità deve tenere conto della diminuzione di valore della parte non espropriata (art. 33). Accessi persi, forme inutilizzabili e superfici troppo piccole sono i casi più frequenti. Esproprio parziale

Un dodicesimo all'anno dell'indennità di esproprio e, per ogni mese, un dodicesimo dell'importo annuo (art. 50). Esempio ipotetico: con un'indennità di 120.000 € l'occupazione vale 10.000 € all'anno, circa 833 € al mese.

Dipende dalla cifra. La cessione si può firmare dalla dichiarazione di pubblica utilità fino all'esecuzione del decreto e ha gli stessi effetti del decreto. Per le aree edificabili dà un aumento del 10%. Ma chiude la discussione sul prezzo: conviene solo se l'offerta è vicina al valore di mercato. Cessione volontaria

30 giorni dalla notifica (art. 20, comma 5). L'accettazione è irrevocabile. Se non risponde, l'indennità si considera non accettata: la somma viene depositata senza le maggiorazioni previste per l'accordo. Indennità provvisoria

È una stima fatta da tre tecnici: uno dell'ente, uno suo e uno nominato dal presidente del tribunale. Se non ha accettato l'indennità, l'ente le notifica un invito e da lì ha 20 giorni per chiederlo e nominare il suo tecnico (art. 21). Il collegio tecnico · Modello di richiesta

Entro 30 giorni dalla notifica del decreto di esproprio o della stima, se arriva dopo, a pena di inammissibilità (60 giorni se risiede all'estero). È competente la Corte d'appello del distretto in cui si trova il bene (art. 29 del D.Lgs. 150/2011). L'eventuale ricorso va presentato da un avvocato abilitato in Italia. Opposizione alla stima

Sono due strade diverse. L'importo dell'indennità si contesta davanti al giudice ordinario, cioè la Corte d'appello. La legittimità del vincolo, della dichiarazione di pubblica utilità o del decreto si contesta davanti al TAR (art. 53). In entrambi i casi l'eventuale ricorso va presentato da un avvocato abilitato in Italia.

Sì. Se non ci sono diritti di terzi sul bene, può ritirare la somma depositata in qualsiasi momento e continuare a chiedere in giudizio la differenza. Se il bene è ipotecato serve l'autorizzazione autenticata del creditore (art. 26).

Per chi non è imprenditore dipende dalla zona urbanistica. Si tassa solo se il terreno è nelle zone omogenee A, B, C o D del piano: l'ente trattiene il 20% a titolo d'imposta, oppure si sceglie la tassazione ordinaria e il 20% vale come acconto (art. 35). In zona agricola E, di regola, non si tassa. Tasse sull'indennità

Sì. Gli interessi per ritardato pagamento e l'indennità di occupazione sono redditi diversi imponibili, qualunque sia la zona del terreno (art. 35, comma 6).

Dal 1° gennaio 2024 i redditi che derivano dalla costituzione di diritti reali di godimento, come le servitù, sono redditi diversi (legge di bilancio 2024). L'Agenzia delle Entrate lo ha applicato anche a una servitù di elettrodotto imposta con procedura espropriativa (Risposta 289/2025). Elettrodotti

Secondo l'Agenzia delle Entrate, l'indennità aggiuntiva che spetta a fittavolo, mezzadro o compartecipante (art. 42) non rientra nella tassazione dell'art. 35, perché ristora la perdita del lavoro (Risposta 165/2018).

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