Esproprio della casa: quanto le spetta per un'abitazione o un fabbricato

Esproprio casa: come si calcola il valore

Per una costruzione legittimamente edificata l'art. 38 del D.P.R. 327/2001 fissa l'indennità «nella misura pari al valore venale». Di norma il perito stima l'immobile insieme all'area su cui sorge e alle pertinenze, come giardino, cortile, box o cantina.

Il valore si fotografa alla data dell'accordo di cessione o del decreto di esproprio, senza considerare l'effetto dell'opera (art. 32). In pratica il perito guarda:

• le compravendite recenti di immobili simili nella zona;
• le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, come riferimento;
• superficie, piano, esposizione, stato di manutenzione, impianti e finiture;
• le pertinenze e gli eventuali lavori di ristrutturazione già fatti.

Le opere e le migliorie avviate dopo la comunicazione dell'avvio del procedimento non si pagano. I lavori fatti prima, invece, entrano nel valore: conservi fatture e titoli edilizi.

Esproprio della prima casa: cosa cambia

Il Testo unico non prevede un'indennità diversa per la prima casa o per l'abitazione principale. Anche la casa in cui vive si paga al valore venale, come una seconda casa o un immobile dato in affitto.

Per i fabbricati, a differenza delle aree edificabili, la cessione volontaria non aggiunge il 10%: il corrispettivo resta il valore venale (art. 45, comma 2, lettera b). Firmare l'accordo può comunque servire ad avere tempi più rapidi, ma chiude la discussione sulla cifra.

Nelle grandi opere, a volte, il promotore offre somme in più a chi trova un accordo, ad esempio un contributo per il trasloco o una maggiorazione per chi lascia la casa entro una data. Sono misure previste da accordi o atti specifici di quella singola opera, non dal Testo unico. Se gliene parlano, chieda per iscritto l'atto che le prevede e a quali condizioni si applicano.

Casa con abusi edilizi: che cosa si paga

Se la costruzione, o una sua parte, è stata realizzata senza titolo edilizio, senza autorizzazione paesaggistica o in difformità, la regola cambia (art. 38, comma 2):

• per la parte abusiva si paga solo l'area di sedime, valutata con le regole delle aree edificabili;
• della costruzione si paga solo la parte legittimamente edificata.

Pensi a una veranda chiusa senza permesso o a un piano aggiunto in difformità: quella superficie non entra nel valore. Senza una sanatoria al momento dell'esproprio l'abuso non si indennizza (Cass. 4206/2011).

Se ha presentato una domanda di sanatoria ancora pendente, l'ente, sentito il Comune, valuta se l'opera sia sanabile, ma solo per calcolare l'indennità (comma 2-bis). Raccolga la domanda, le ricevute dei versamenti e la corrispondenza con il Comune: sono la prova da portare alla stima.

Se le prendono solo il giardino o una parte del lotto

Spesso l'esproprio non tocca la casa ma una striscia di giardino, il cortile o l'accesso, per allargare una strada o far passare una linea. In questi casi l'indennità deve tenere conto anche della perdita di valore della parte che le resta (art. 33).

La Cassazione usa il criterio differenziale: valore dell'intera proprietà prima dell'esproprio meno valore di quello che resta dopo (Cass. 14891/2017). Possono pesare la strada più vicina alle finestre, la perdita di posti auto, un accesso più scomodo, un giardino ridotto a una fascia inutilizzabile. Se l'opera dà alla parte residua un vantaggio immediato e speciale, si detrae, ma con dei limiti. Esproprio parziale.

Danni permanenti anche senza esproprio

Può succedere che la casa non venga toccata ma perda valore per l'opera costruita accanto. Chi subisce una diminuzione permanente di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercitare il diritto di proprietà ha diritto a un'indennità (art. 44).

La diminuzione deve essere apprezzabile. Per la giurisprudenza la sola perdita di luce o di veduta di regola non basta, mentre rumori o vibrazioni oltre la normale tollerabilità possono bastare (Cass. 26261/2007 e 13368/2017, citate nelle massime). Le liti su questa indennità vanno al giudice ordinario. L'indennità spetta anche dopo una cessione volontaria e si può concordare prima o durante i lavori.

Esproprio di un immobile locato: proprietario e inquilino

L'indennità spetta al proprietario (art. 34). L'esproprio estingue gli altri diritti sul bene, compresa la locazione, salvo quelli compatibili con lo scopo dell'esproprio (art. 25). Dopo la trascrizione del decreto o dell'atto di cessione, chi vanta diritti sull'immobile li può far valere solo sulla somma dell'indennità.

Per l'inquilino questo significa:

• non ha un'indennità aggiuntiva propria. L'unica eccezione riguarda chi coltiva un fondo agricolo, cioè fittavoli, mezzadri e compartecipanti (art. 42);
• può però opporsi alla stima o intervenire nel giudizio sull'indennità (art. 34, comma 4);
• eventuali aiuti per il trasloco o la ricerca di un'altra casa esistono solo se previsti da accordi o misure specifiche dell'opera o del Comune.

Per il proprietario che affitta: la casa si valuta al valore venale, e la legge non prevede una voce separata per i canoni futuri. Conservi il contratto registrato, perché l'inquilino potrebbe far valere i suoi diritti sull'indennità.

Occupazione, pagamento e tasse

Occupazione. Se l'ente entra nell'immobile prima di pagarlo, le spetta per ogni anno un dodicesimo dell'indennità di esproprio, cioè 1/144 per ogni mese o frazione (art. 50). Occupazione d'urgenza.

Pagamento. Se accetta l'indennità provvisoria ha diritto a un acconto dell'80%. Il saldo arriva entro 60 giorni dal deposito dei documenti di proprietà (art. 20). Se non accetta, la somma viene depositata e può ritirarla continuando a chiedere la differenza (art. 26). Indennità provvisoria.

Tasse. L'art. 35 tassa l'indennità dei privati per i terreni nelle zone A, B, C e D. Per la parte che riguarda il fabbricato il trattamento fiscale va verificato caso per caso con un professionista. Interessi e indennità di occupazione sono sempre redditi diversi. Tasse sull'indennità.

Esempio: una villetta con esproprio parziale e una veranda abusiva

Esempio ipotetico. Una villetta di 140 m² legittimi, più una veranda di 15 m² chiusa senza permesso, con un giardino di 500 m². Per una nuova rotatoria l'ente espropria 250 m² di giardino e l'ingresso carrabile, e li occupa d'urgenza sei mesi prima di pagare. Le compravendite di villette simili nella zona indicano circa 2.100 €/m² per la casa e 70 €/m² per l'area esterna.

• Valore dell'intera proprietà prima dell'esproprio, senza la veranda abusiva: 140 × 2.100 € = 294.000 €, più 500 × 70 € = 35.000 € di giardino, cioè 329.000 €.
• Valore di quello che resta dopo, con la casa più vicina alla rotatoria, il giardino dimezzato e il solo accesso pedonale: 274.000 € secondo il perito.
• Indennità con il criterio differenziale: 329.000 € − 274.000 € = 55.000 €.
• Occupazione d'urgenza per 6 mesi, calcolata sui 250 m² occupati (17.500 €): 17.500 € ÷ 144 × 6 = 729 € circa.
• Totale: 55.729 € circa.

I 15 m² di veranda non entrano nel valore, perché abusivi e non sanati. Una stima che pagasse solo i 250 m² di giardino a 70 €/m² si fermerebbe a 17.500 €: la differenza sta tutta nel deprezzamento della casa che resta.