Esproprio o servitù per un impianto fotovoltaico o eolico: che cosa le spetta

Contratto con la società o procedura coattiva: la prima cosa da capire

Molti proprietari ricevono una lettera da una società energetica e la scambiano per un esproprio. Spesso non lo è. La differenza è netta:

• Accordo privato (affitto, diritto di superficie, opzione, servitù volontaria). È un contratto. Il prezzo, la durata, lo smantellamento a fine vita e le garanzie si negoziano. Non esiste un'«indennità di legge» da pretendere: vale quello che firma. Può anche dire di no.
• Procedura coattiva (esproprio o servitù imposta). Nasce da un atto pubblico con dichiarazione di pubblica utilità, notificato secondo il D.P.R. 327/2001. Non può rifiutare, ma ha diritto a un'indennità calcolata con i criteri di legge e ai rimedi previsti: osservazioni, collegio tecnico, Corte d'appello.

Guardi chi firma. Una proposta della società è una trattativa privata. Un avviso o un decreto della Regione, del Ministero o di un ente delegato, con riferimenti al testo unico espropri, è una procedura coattiva. Spesso la società prova prima l'accordo e poi chiede la procedura coattiva: prima di firmare conviene sapere quanto varrebbe l'indennità di legge.

Esproprio per fotovoltaico o eolico: quando è possibile

Dal 30 dicembre 2024 i regimi autorizzativi degli impianti da fonti rinnovabili sono disciplinati dal D.Lgs. 25 novembre 2024, n. 190. Il decreto si applica anche alle opere connesse e alle infrastrutture indispensabili alla costruzione e all'esercizio degli impianti (art. 1). Per gli interventi soggetti ad autorizzazione unica (art. 9):

• la domanda va alla Regione, o all'ente delegato, oppure al Ministero dell'ambiente e della sicurezza energetica (MASE) per gli impianti di competenza statale, e comprende la documentazione per gli eventuali espropri;
• l'autorizzazione «reca, ove occorra, l'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio e la dichiarazione di pubblica utilità» (comma 10, lett. c-bis);
• il decreto di esproprio va eseguito entro il termine perentorio di un anno dalla sua adozione (comma 10-bis).

Alle procedure già avviate a quella data possono continuare ad applicarsi le norme precedenti (art. 15). Il risultato per lei non cambia: se l'autorizzazione contiene la pubblica utilità, si applica il D.P.R. 327/2001 con i suoi termini e i suoi criteri di indennità.

Cavidotti, elettrodotti di connessione e cabine: servitù o esproprio

L'impianto deve essere collegato alla rete. Per farlo servono cavidotti interrati, linee aeree, cabine e a volte una stazione elettrica. Per elettrodotti, gasdotti e altre infrastrutture lineari energetiche il testo unico prevede regole particolari (artt. 52-bis e seguenti):

• più che l'esproprio si impone una servitù, con un decreto che dispone anche l'occupazione temporanea delle aree di cantiere e indica le indennità (art. 52-octies);
• oltre i 50 destinatari si comunica con avviso pubblico, con 30 giorni per le osservazioni (art. 52-ter);
• per l'area di una cabina o di una stazione elettrica si può arrivare all'esproprio vero e proprio. Nel settembre 2026, ad esempio, la Regione Siciliana ha emesso un decreto di esproprio per la cabina primaria di e-distribuzione «C.P. Giardino» a Siracusa.

L'indennità di servitù si basa sull'art. 44. Per la Cassazione è una percentuale dell'indennità di esproprio della fascia asservita, a cui si aggiunge la perdita di valore del resto del fondo (ord. 18581/2020). L'occupazione temporanea ha un'indennità autonoma. Il vecchio criterio di «1/4 del valore della striscia» dell'art. 123 del R.D. 1775/1933 è abrogato: sopravvive solo come prassi dei periti. Servitù di elettrodotto: come si calcola.

Esproprio per un parco eolico: il caso di Villacidro

Il 2 settembre 2023 L'Unione Sarda ha raccontato un caso concreto a Villacidro, nel Medio Campidano. Un parco eolico di 10 aerogeneratori sulle pendici del Monte Linas era stato autorizzato con un'autorizzazione unica del 16 aprile 2020, integrata nel 2022. Secondo il giornale, la pubblica utilità era «implicitamente contenuta» nell'autorizzazione. Era seguito un decreto di esproprio con occupazione d'urgenza della Regione, notificato a centinaia di proprietari, con 60 giorni per ricorrere al TAR.

È la sequenza tipica: autorizzazione con pubblica utilità, decreto, immissione in possesso. Le strade per difendersi sono due, con giudici e termini diversi. La legittimità degli atti si contesta al TAR, l'importo in Corte d'appello (art. 53). Entrambi i ricorsi vanno presentati da un avvocato abilitato in Italia. Espropri in Sardegna.

Esproprio di un terreno agricolo per fotovoltaico: come si calcola l'indennità

Se il terreno viene espropriato, valgono i criteri generali. Per un terreno agricolo conta il valore di mercato reale, tenendo conto delle colture praticate, dei fabbricati legittimi e degli impianti. Il valore agricolo medio (VAM) non vale più come indennità principale (Corte costituzionale, sentenza 181/2011). Terreni agricoli: il valore di mercato.

C'è però un punto da controllare. Quando l'opera è privata, come spesso accade per gli impianti, l'art. 36 fissa l'indennità nel valore venale del bene e dichiara non applicabili le sezioni successive del testo unico. Tra queste ci sono anche gli articoli sulle indennità aggiuntive per coltivatori e affittuari (artt. 40 e 42). Come si coordinino le due regole nel singolo caso va verificato negli atti. È uno dei primi aspetti che guardiamo. Coltivatori e affittuari.

Se l'esproprio o la servitù tagliano il fondo, rendono difficile l'accesso o lasciano appezzamenti irregolari, va pagato anche il deprezzamento della parte che resta (artt. 33 e 44). Esproprio parziale. Per l'elenco di colture, pozzi e impianti da far entrare nella stima veda aziende e fondi agricoli.

Tassazione: indennità, servitù e contratti

Per chi non esercita un'impresa, l'indennità di esproprio è tassata solo nelle zone omogenee A, B, C e D (art. 35): in zona agricola E, di regola, no. L'indennità di servitù e i corrispettivi per un diritto di superficie sono invece redditi diversi dal 1° gennaio 2024 (L. 213/2023). L'Agenzia delle Entrate lo ha confermato anche per una servitù di elettrodotto imposta con procedura espropriativa (Risposta 289/2025). Indennità di occupazione e interessi sono sempre imponibili. Prima di firmare o incassare, ne parli con il suo commercialista. Tasse sull'indennità.

Esempio: cavidotto di connessione su un seminativo

Esempio ipotetico. Per collegare un impianto fotovoltaico alla rete viene imposta una servitù per un cavidotto interrato su un seminativo. La fascia asservita è larga 4 m e lunga 250 m (1.000 m²). Per posare il cavo si occupa per 6 mesi una fascia di cantiere di 2.500 m². Terreni simili si vendono a 4 €/m². L'offerta è di 900 € in tutto.

• Valore della fascia asservita: 1.000 m² × 4 € = 4.000 €. Ipotizziamo una servitù pari al 50% di quel valore, perché sopra il cavo si può continuare a coltivare: 2.000 €.
• Occupazione temporanea: l'esproprio dei 2.500 m² varrebbe 10.000 €, quindi 833,33 € all'anno (1/12). Per 6 mesi: 416,67 € (art. 50).
• Raccolto in atto distrutto dai lavori, da documentare con foto e fatture e da far riconoscere nella stima: 400 €.
• Totale: 2.816,67 €, più di tre volte l'offerta, prima di considerare l'eventuale deprezzamento del resto del campo.

La percentuale della servitù varia da caso a caso: il 50% è quello confermato dalla Cassazione per un metanodotto interrato (ord. 18581/2020), non una regola fissa. Ogni voce va provata con una stima e con i documenti del fondo.