Il vincolo preordinato all'esproprio
Tutto comincia nel piano urbanistico. Quando diventa efficace il piano, o una sua variante, che destina la sua area a un'opera pubblica, nasce il vincolo preordinato all'esproprio (art. 9). Se l'opera non è prevista dal piano, il vincolo si può apporre anche con una conferenza di servizi, un accordo di programma o un altro atto che comporta variante (art. 10).
Che cosa riceve. Un avviso di avvio del procedimento, almeno 20 giorni prima della delibera del consiglio comunale. Se i proprietari sono più di 50, l'avviso è pubblico: albo pretorio, quotidiani e sito della Regione (art. 11).
Che cosa può fare. Presentare osservazioni entro 30 giorni. È il momento giusto per contestare il tracciato, proporre alternative o segnalare che l'area ha caratteristiche particolari. Come scrivere le osservazioni.
Quanto dura. Di regola 5 anni. Se in questo periodo non arriva la dichiarazione di pubblica utilità, il vincolo decade. L'ente può reiterarlo solo con un atto motivato e le deve un'indennità commisurata al danno effettivamente subito, che lei chiede con una domanda documentata (art. 39). Per alcune grandi infrastrutture esistono norme speciali sulla durata.
Fase 2La dichiarazione di pubblica utilità
La pubblica utilità si intende dichiarata quando l'ente approva il progetto dell'opera, oppure un piano attuativo come un piano particolareggiato o di lottizzazione (art. 12). Il testo unico parla ancora di «progetto definitivo». Dopo il Codice dei contratti del 2023 si tratta di norma del progetto di fattibilità tecnico-economica (PFTE), come indicano gli avvisi più recenti.
Che cosa riceve. Prima dell'approvazione, l'avviso di avvio del procedimento e di deposito degli atti (art. 16). Dopo, una comunicazione per raccomandata o mezzo equivalente, che la invita anche a fornire elementi utili per la stima (art. 17).
Che cosa può fare. Presentare osservazioni sul progetto nel termine perentorio di 30 giorni, chiedendo se serve che l'esproprio comprenda anche i relitti, cioè le parti residue difficili da usare. Dopo l'approvazione, risponda all'invito dell'art. 17 con foto, contratti, perizie e prezzi di vendite vicine.
Quanto dura. Il decreto di esproprio va emanato entro il termine fissato nell'atto o, in mancanza, entro 5 anni da quando la dichiarazione è efficace. L'ente può prorogarlo, prima della scadenza, per non più di 4 anni complessivi (art. 13). Scaduto il termine, la dichiarazione perde efficacia. Attenzione ai siti che parlano di una proroga di 2 anni: era la regola prima del 2022.
Fase 3L'offerta e l'indennità provvisoria
Entro 30 giorni da quando la dichiarazione di pubblica utilità è efficace, il promotore compila l'elenco dei beni da espropriare con le somme che offre e glielo notifica (art. 20).
Che cosa può fare. Ha 30 giorni per presentare osservazioni scritte e documenti sull'offerta. L'ente può anche chiederle di indicare lei il valore dell'area, entro un termine non superiore a 20 giorni. Poi l'autorità determina l'indennità provvisoria e gliela notifica con le forme degli atti giudiziari. Da quel momento ha 30 giorni per decidere.
- Se accetta, la dichiarazione è irrevocabile. Riceve un acconto dell'80% e, per le aree edificabili, il 10% in più. In alternativa può firmare la cessione volontaria.
- Se non risponde, l'indennità si intende non concordata. L'ente deposita la somma senza le maggiorazioni previste per l'accordo e può emettere il decreto.
- Se non è d'accordo, può designare un tecnico di fiducia per la stima del collegio.
Se non ci sono diritti di terzi, la somma depositata può ritirarla in qualsiasi momento continuando a chiedere la differenza (art. 26). Indennità provvisoria: accettare o no.
Fase 4La stima definitiva: collegio tecnico o commissione provinciale
Se non ha accettato, l'ente le notifica tramite ufficiale giudiziario un invito. Entro 20 giorni deve dire se vuole la stima di un collegio di tre tecnici e nominare il suo (art. 21). Gli altri due sono un tecnico dell'ente e un terzo nominato dal presidente del tribunale civile.
- Le operazioni peritali le vengono comunicate almeno 7 giorni prima: il suo tecnico deve esserci.
- La relazione arriva entro 90 giorni dalla nomina del terzo tecnico, salvo proroghe. Se i tecnici non sono d'accordo, decide la maggioranza.
- Una volta depositata la relazione, ha 30 giorni per esaminarla. Se non la accetta espressamente, l'eventuale somma maggiore viene depositata.
- Le spese dei tecnici sono sue se la stima è inferiore all'indennità provvisoria, divise a metà se l'aumento non supera un decimo, a carico del beneficiario se lo supera.
Se non risponde all'invito nei 20 giorni, l'indennità definitiva la determina la commissione provinciale espropri, entro 90 giorni dalla richiesta (artt. 21 e 41). Il collegio tecnico: quando conviene chiederlo.
Fase 5Il decreto di esproprio e l'immissione in possesso
Il decreto di esproprio va emanato prima che scada la dichiarazione di pubblica utilità. Indica l'indennità e dice se è stata accettata, pagata o depositata (art. 23). Trasferisce la proprietà a condizione che venga notificato ed eseguito.
Che cosa riceve. La notifica del decreto, con l'avviso del luogo, del giorno e dell'ora dell'immissione in possesso, almeno 7 giorni prima. Un estratto viene pubblicato in Gazzetta Ufficiale o nel Bollettino regionale.
Che cosa può fare. Essere presente all'immissione in possesso, cioè quando l'ente prende materialmente il bene, e alla redazione dello stato di consistenza, il verbale che descrive il bene com'era. Si redigono in contraddittorio con lei. Se è assente o rifiuta, servono almeno due testimoni che non siano dipendenti del beneficiario (art. 24). Faccia foto e video di colture, alberi, pozzi, recinzioni e impianti: dopo i lavori non si potrà più dimostrare che c'erano.
Quanto dura. Il decreto va eseguito entro il termine perentorio di 2 anni.
Fase 6L'opposizione alla stima in Corte d'appello
Se la stima definitiva non la convince, può proporre l'opposizione alla stima davanti alla Corte d'appello nel cui distretto si trova il bene, con il rito semplificato di cognizione (art. 54 del D.P.R. 327/2001 e art. 29 del D.Lgs. 150/2011).
Il termine è di 30 giorni, a pena di inammissibilità, dalla notifica del decreto di esproprio o della stima peritale, se arriva dopo il decreto. Chi risiede all'estero ha 60 giorni. Scaduto il termine, l'indennità resta fissata nella somma della perizia. La Cassazione ha chiarito che si può chiedere al giudice di determinare l'indennità anche quando c'è solo quella provvisoria (Cass. 5518/2017 e 3074/2018). Il ricorso va presentato da un avvocato abilitato in Italia. Opposizione alla stima: come funziona.
UrgenzaLa procedura urgente: artt. 22 e 22-bis
Quando l'opera è urgente, le strade sono due.
- Occupazione d'urgenza (art. 22-bis). In caso di particolare urgenza, o se i proprietari sono più di 50, l'ente emette un decreto motivato che stima l'indennità provvisoria e dispone l'occupazione anticipata. L'immissione in possesso deve avvenire entro il termine perentorio di 3 mesi. Da quel giorno ha 30 giorni per presentare osservazioni. Chi accetta riceve l'acconto dell'80%. Fino al pagamento le spetta l'indennità di occupazione. Se il decreto di esproprio non arriva entro il termine dell'art. 13, l'occupazione perde efficacia.
- Determinazione urgente dell'indennità (art. 22). Se i lavori sono così urgenti da non consentire la procedura ordinaria, il decreto di esproprio si emana ed esegue subito, con un'indennità stimata senza particolari indagini. Ha 30 giorni dall'immissione in possesso per dire se la accetta o, in alternativa, per chiedere la stima del collegio tecnico. Se non lo chiede, decide la commissione provinciale entro 30 giorni.
Con l'urgenza tutto ruota attorno all'immissione in possesso. Occupazione d'urgenza: che cosa fare nei 30 giorni.
EsempioUn esempio con date e numeri
Esempio ipotetico. Un proprietario riceve il 10 marzo la notifica di un'indennità provvisoria di 50.000 € per un'area edificabile.
- Scadenza per accettare: 30 giorni dal 10 marzo, cioè il 9 aprile.
- Se accetta: per un'area edificabile la cifra sale a 55.000 € (50.000 € più 10%). Riceve subito l'acconto dell'80% e il saldo dopo il deposito dei documenti di proprietà. La cifra non si discute più.
- Se non accetta e chiede il collegio: i tecnici stimano 62.000 €. L'aumento è di 12.000 €, più di un decimo di 50.000 € (5.000 €), quindi le spese dei tecnici sono a carico del beneficiario. L'offerta di 50.000 € non è inferiore agli otto decimi di 62.000 € (49.600 €): in questo caso il 10% non spetta e riceve 62.000 €, oltre agli interessi.
Con una stima di 65.000 €, invece, l'offerta sarebbe sotto gli otto decimi (52.000 €) e il 10% spetterebbe comunque: 71.500 €. Conviene fare i conti prima di scegliere.