Cessione volontaria (accordo bonario): quando conviene firmare e quando no

Che cos'è la cessione volontaria

Nel procedimento di esproprio l'ente non ha bisogno del suo consenso per prendere il bene. La legge però le offre un'alternativa al decreto: un contratto con il beneficiario dell'esproprio, chiamato atto di cessione o cessione volontaria. Nel linguaggio comune si parla anche di accordo bonario o amichevole accordo.

• Quando. Dalla dichiarazione di pubblica utilità fino all'esecuzione del decreto di esproprio (art. 45, comma 1).
• Effetti. L'accordo «produce gli effetti del decreto di esproprio» (comma 3). Il bene passa all'ente come se ci fosse stato il decreto.
• Il valore. Si calcola sulle caratteristiche del bene alla data dell'accordo (art. 32). Per le aree edificabili conta l'edificabilità legale ed effettiva a quella data (art. 37, comma 3).

Spesso la cessione arriva dopo l'indennità provvisoria. Se lei la accetta, l'ente prepara l'atto di cessione e lo invia per la trascrizione. Chi ha accettato conserva il diritto agli importi dell'art. 45 anche se poi l'ente emette comunque il decreto (art. 20, comma 13).

Il prezzo della cessione: quanto si prende in più

L'art. 45, comma 2, fissa il corrispettivo in base al tipo di bene.

• Area edificabile: il valore venale dell'art. 37 con l'aumento del 10%. È l'unico aumento oggi certo. Aree edificabili.
• Costruzione legittima: il valore venale (art. 38). Non c'è aumento.
• Area non edificabile: la legge prevede l'importo dell'art. 40, comma 3, aumentato del 50% (lettera c).
• Area non edificabile coltivata direttamente dal proprietario: la legge prevede l'importo dell'art. 40, comma 3, moltiplicato per tre. In questo caso non spetta l'indennità aggiuntiva del coltivatore (lettera d).

Per i terreni agricoli c'è un problema. Le lettere c) e d) calcolano l'aumento sul valore agricolo medio dell'art. 40, comma 3. Quel comma la Corte costituzionale lo ha dichiarato illegittimo con la sentenza 181/2011. Secondo la Corte dei conti (sezione di controllo del Friuli Venezia Giulia, parere 29/2012) quelle maggiorazioni non si possono più applicare: il corrispettivo è il valore di mercato del terreno. La prassi prevalente segue questa linea. Non abbiamo trovato una pronuncia della Cassazione che chiuda la questione.

In ogni caso il triplo e l'indennità aggiuntiva non si sommano: lo dice la lettera d) e lo ha confermato il Consiglio di Stato (sent. 2779/2014). Diffidi quindi di chi le promette «il triplo del VAM». Oggi il proprietario di un terreno agricolo ha diritto al valore di mercato reale. Se è coltivatore diretto o IAP, secondo la prassi prevalente ha in più l'indennità aggiuntiva pari al VAM della coltura (art. 40, comma 4). Terreni agricoli.

Il 10% spetta anche a chi non firma, in due casi

Per le aree edificabili il 10% non è legato solo alla firma. L'art. 37, comma 2, lo riconosce in tre casi:

1. quando l'accordo di cessione è concluso;
2. quando l'accordo non si è concluso per un fatto non imputabile all'espropriato;
3. quando l'indennità provvisoria offerta, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi di quella definitiva.

Il terzo caso è il più importante. Se l'offerta è molto bassa, non accettarla non le fa perdere il 10%: quando la stima definitiva supera l'offerta di oltre il 25%, l'aumento spetta comunque. Per questo non conviene firmare una cifra chiaramente bassa solo per paura di perdere il 10%.

Cessione volontaria: quando conviene e quando no

La cessione conviene quando il prezzo è già vicino al valore di mercato e comprende tutte le voci. Lei incassa prima e senza costi di perizia o di causa. Non conviene quando l'offerta è bassa o dimentica qualcosa, perché dopo la firma non si torna indietro.

Se la cifra non la convince, l'alternativa è non accettare e chiedere la stima del collegio tecnico, con la possibilità dell'opposizione alla stima. L'eventuale ricorso va presentato da un avvocato abilitato in Italia.

Cessione volontaria e tassazione

Il corrispettivo della cessione volontaria è tassato come l'indennità di esproprio (art. 35). Firmare o no non cambia le regole fiscali. Conta invece la zona urbanistica del terreno.

• Zone A, B, C e D del piano urbanistico, per chi non è imprenditore: l'ente trattiene il 20% a titolo d'imposta. Nella dichiarazione dei redditi può optare per la tassazione ordinaria, e allora il 20% vale come acconto.
• Zona agricola E e aree fuori dalle zone A-D: di regola il corrispettivo non è tassato. Conta la zona omogenea, non il fatto che il terreno sia edificabile. Attenzione ai casi limite: l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto tassabile un terreno «verde agricolo» la cui destinazione era di fatto cambiata (Risposta 162/2018).
• Interessi e indennità di occupazione: sono sempre redditi imponibili, anche in zona E (art. 35, comma 6).
• Indennità aggiuntiva dell'affittuario coltivatore: secondo l'Agenzia non è tassata, perché ristora la perdita del lavoro (Risposta 165/2018).

Prima di firmare, chieda al Comune il certificato di destinazione urbanistica: le dice in quale zona si trova il terreno. Tasse sull'indennità di esproprio.

Un esempio con i numeri

Esempio ipotetico. Un'area edificabile di 800 m² in zona C viene espropriata per un parcheggio comunale. Le vendite recenti di aree simili sono intorno a 90 €/m², quindi il valore di mercato è 72.000 €. Il proprietario non è un imprenditore e non opta per la tassazione ordinaria. Due scenari.

Scenario A: offerta di 70 €/m², cioè 56.000 €.

• Se firma la cessione: 56.000 € + 10% = 61.600 €.
• Se non firma e la stima definitiva arriva a 72.000 €, l'offerta è sotto gli otto decimi di quella cifra (57.600 €). Il 10% spetta comunque: 79.200 €, più gli interessi.
• Differenza: 17.600 € a favore di chi non firma, da cui vanno tolti i costi della perizia e dell'eventuale causa.

Scenario B: offerta di 85 €/m², cioè 68.000 €.

• Se firma la cessione: 68.000 € + 10% = 74.800 €.
• Se non firma e la stima definitiva arriva a 72.000 €, l'offerta supera gli otto decimi (57.600 €) e il 10% non spetta. Riceve 72.000 € e, se ha chiesto il collegio tecnico, paga metà delle spese dei tecnici, perché l'aumento non supera un decimo dell'offerta (art. 21).
• Qui conviene firmare: 2.800 € in più, subito e senza costi.

In tutti e due i casi, essendo in zona C, l'ente trattiene il 20%. Nello scenario B, su 74.800 € la ritenuta è di 14.960 € e il netto è di 59.840 €. Lo stesso terreno in zona agricola E non avrebbe avuto la ritenuta. La decisione si gioca su un dato: quanto vale davvero il bene. Per stimarlo può partire dal calcolatore dell'indennità.

Prima di firmare la cessione: le verifiche da fare

1. Il prezzo al metro quadro. Lo confronti con vendite recenti di beni simili nella zona, non con le tabelle dei valori agricoli medi.
2. La superficie e le particelle. Controlli che corrispondano al catasto e a quanto le prendono davvero.
3. Tutte le voci. Fabbricati legittimi, pozzi, recinzioni, impianti di irrigazione, alberi da frutto e colture in atto devono comparire.
4. La parte che le resta. Se l'esproprio è parziale, il prezzo deve comprendere il deprezzamento del resto (art. 33). Esproprio parziale.
5. L'occupazione già subita. Se l'ente è entrato prima con l'occupazione d'urgenza, le spetta anche l'indennità di occupazione. Occupazione d'urgenza.
6. Chi coltiva. Verifichi l'indennità aggiuntiva per lei, se è coltivatore diretto o IAP, o per il suo affittuario. Indennità aggiuntiva.
7. Le tasse. Con il certificato di destinazione urbanistica capisce se ci sarà la ritenuta del 20%.
8. Chi deve firmare. Tutti i comproprietari e gli eredi. Se sul bene ci sono ipoteche o altri diritti di terzi, lo dica subito: in quel caso la somma viene depositata invece che pagata (art. 20, comma 12).
9. Tempi di pagamento. Per legge il saldo va pagato entro 60 giorni dal deposito dei documenti di proprietà, poi scattano gli interessi (art. 20, comma 8). Controlli che l'accordo non preveda tempi più lunghi.
10. Le clausole di rinuncia. Legga se l'accordo dichiara la somma comprensiva di ogni pretesa. Se prevede danni ancora da quantificare, lo segnali per iscritto.