Esproprio per una strada o un'autostrada: chi espropria e che cosa le spetta

Esproprio ANAS, concessionarie autostradali, Province e Comuni

Per il Testo unico è autorità espropriante l'ente che realizza l'opera (art. 6 del D.P.R. 327/2001). Ogni ente ha un ufficio per le espropriazioni e nomina un responsabile del procedimento, a cui può chiedere atti e chiarimenti. Per le strade questo significa:

• Strade statali. Espropria ANAS, che pubblica i suoi decreti anche sui bollettini regionali (un esempio sul Bollettino della Regione Piemonte, febbraio 2026).
• Autostrade. L'ente può delegare i poteri espropriativi al concessionario o al contraente generale. Gli atti li firma allora la società che costruisce o gestisce l'autostrada, oppure un commissario, come per la terza corsia della A4.
• Strade provinciali e comunali. Espropriano la Provincia o il Comune. Opere comunali.

Chi firma gli atti non cambia le regole sull'indennità: criteri e termini sono gli stessi. Cambia solo l'ufficio a cui rivolgersi. Se l'opera è urgente, l'ente può entrare nel terreno prima del decreto di esproprio (occupazione d'urgenza).

Esproprio parziale per una strada: fasce di rispetto e valore del residuo

Una strada taglia i fondi. Quasi mai le portano via tutto: le prendono una striscia e le lasciano il resto, spesso diviso in due. L'art. 33 dice che in questo caso l'indennità tiene conto della diminuzione di valore della parte che resta. La Cassazione usa il criterio differenziale, cioè il valore dell'intero prima dell'esproprio meno il valore del residuo dopo.

Il valore del residuo può scendere per diverse ragioni:

• un campo diviso in due pezzi, o con forme irregolari, più difficile da lavorare con le macchine;
• la perdita dell'accesso alla strada o all'acqua per irrigare;
• le fasce di rispetto della nuova strada. Fuori dai centri abitati il Codice della strada vieta ai confinanti di costruire, ricostruire o ampliare edifici, scavare fossi e piantare alberi o siepi lungo la strada, entro distanze fissate dal regolamento (art. 16 del D.Lgs. 285/1992);
• rumore e vibrazioni oltre la normale tollerabilità, che secondo la Cassazione possono giustificare un'indennità per la diminuzione permanente di valore (art. 44).

Quanto pesi una fascia di rispetto sul residuo è una questione di stima, e in giudizio è discussa: dipende da che cosa si poteva fare prima su quella parte. Conviene comunque farla valere nelle osservazioni, con prove. Se il pezzo che resta è troppo piccolo o scomodo, nelle osservazioni sul progetto può chiedere che l'esproprio comprenda anche questi relitti (art. 16 del Testo unico). Se invece l'opera porta al residuo un vantaggio immediato e speciale, l'ente può detrarlo, ma l'indennità non può scendere sotto la metà (art. 33, commi 2 e 3). Esproprio parziale: come si calcola.

Accessi interclusi e passaggi interrotti dalla nuova strada

Capita spesso che la nuova strada chiuda una capezzagna, un passaggio o l'accesso a un campo. Il terreno resta suo, ma non ci arriva più, o ci arriva facendo un lungo giro. L'art. 44 riconosce un'indennità a chi subisce una diminuzione permanente di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercitare il diritto di proprietà.

Prima di accettare la stima controlli il progetto:

• se prevede una strada di servizio o un nuovo accesso, verifichi dove passa e se è adatto ai suoi mezzi agricoli;
• se il suo fondo godeva di un passaggio sul fondo vicino e la servitù si può conservare o spostare senza grave incomodo, la legge non dà un'indennità ma il rimborso delle spese (art. 44, comma 5);
• se nessun accesso è previsto, la perdita va stimata e pagata come parte del deprezzamento del residuo.

L'indennità per questi danni si può concordare anche prima o durante i lavori (art. 44, comma 6). Metta tutto per iscritto con l'ufficio espropri.

Occupazioni di cantiere: aree restituite e indennità

Per costruire una strada servono piste, depositi di terra, campi base. Sono aree che non vengono espropriate e tornano al proprietario a fine lavori. L'art. 49 consente di occuparle temporaneamente. L'ente le notifica un avviso con luogo, giorno e ora e, al momento dell'immissione, si redige un verbale sullo stato dei luoghi, con lei o con almeno due testimoni. L'articolo non fissa una durata massima, quindi legga bene le date indicate nell'avviso.

Per ogni anno di occupazione le spetta un dodicesimo di quanto le sarebbe dovuto se l'area fosse espropriata, e per ogni mese un dodicesimo dell'importo annuo (art. 50). Non un dodicesimo al mese, come scrivono alcuni siti. Alla restituzione confronti il terreno con il verbale iniziale. Terra compattata, drenaggi rotti e recinzioni tolte sono danni da far valere.

Esempi di opere stradali che interessano terreni privati

• Autostrada Pedemontana Lombarda, tratte B2 e C (Lentate sul Seveso, Cesano Maderno, Usmate Velate). La società ha una sezione dedicata agli espropri. Gli avvisi di avvio escono su un quotidiano nazionale, uno regionale e sul suo sito, e la pagina indica 60 giorni per le osservazioni. Fonte: Pedemontana, gli espropri. Esproprio in Lombardia.
• Terza corsia della A4 Venezia–Trieste. L'opera è gestita da un Commissario delegato, che pubblica gli avvisi pubblici di espropriazione. La tratta Portogruaro–Palmanova è stata completata a ottobre 2024, mentre tra San Donà di Piave e Portogruaro a inizio 2025 erano in corso i lavori sui cavalcavia. Fonti: avvisi di espropriazione e ultimo aggiornamento del Commissario.
• Statale 106 Jonica (ANAS). Il terzo megalotto Sibari–Roseto Capo Spulico, 38 km a quattro corsie, aveva la consegna prevista nel 2026. Le nuove tratte Crotone–Catanzaro (51 km) e Sibari–Corigliano-Rossano (30 km) hanno la consegna prevista nel 2037. Fonte: Il Post, 28 novembre 2024. Esproprio in Calabria.
• Pedemontana piemontese Masserano–Ghemme (ANAS). Circa 15 km di strada in nuova sede tra le province di Biella, Vercelli e Novara, per circa 384,5 milioni. I lavori sono partiti il 6 luglio 2026. Fonte: Il Giorno, 6 luglio 2026.
• SS 729 Sassari–Olbia (ANAS). Dal 22 gennaio 2025, con l'apertura del ponte sul Rio Mannu tra Oschiri e Berchidda, circa 80 km sono percorribili a quattro corsie. Fonti: Wikipedia e ANAS.

Le fonti confermano l'opera e il suo stato. Parlano espressamente di espropri solo quelle sulla Pedemontana Lombarda e sulla terza corsia A4. Se il suo terreno è vicino a un tracciato in progetto, ecco come scoprire in anticipo se sarà espropriato.

Esproprio per una strada: un esempio in euro

Esempio ipotetico. Un fondo agricolo di 4 ettari (40.000 m²) vale 6 €/m², cioè 240.000 €. Una nuova strada provinciale ne prende una striscia di 4.000 m² e lo divide in due pezzi, uno dei quali resta senza accesso diretto. L'ente offre 24.000 € (4.000 m² × 6 €).

• Valore dell'intero prima dell'esproprio: 240.000 €.
• Valore dei 36.000 m² che restano, divisi e con un accesso più scomodo, secondo una perizia di parte: 190.000 € (circa 5,28 €/m²).
• Indennità con il criterio differenziale: 240.000 − 190.000 = 50.000 €, più del doppio dell'offerta.
• In più, 2.000 m² usati come area di cantiere per 8 mesi. Valore di esproprio dell'area 12.000 €, indennità annua 1.000 €, mensile 83,33 €, totale 666,67 € (art. 50).

Questa differenza si ottiene solo con una stima solida del residuo, documentata con vendite di terreni simili. Per un terreno agricolo in zona E l'indennità di esproprio di regola non è tassata, mentre l'indennità di occupazione è reddito imponibile (art. 35). Tasse sull'indennità.