Indennità provvisoria: ha 30 giorni per decidere se accettarla

Che cos'è l'indennità provvisoria

Nel procedimento di esproprio l'ente non compra il bene come farebbe un privato: fissa una somma e gliela comunica. La legge la chiama indennità provvisoria perché non è ancora quella definitiva. Il percorso, previsto dall'art. 20 del D.P.R. 327/2001, è questo:

1. quando la dichiarazione di pubblica utilità diventa efficace, entro 30 giorni il promotore compila l'elenco dei beni e dei proprietari con le somme che offre e glielo notifica;
2. lei ha 30 giorni per presentare osservazioni scritte e documenti (ad esempio foto, contratti, perizie, prezzi di vendite vicine);
3. valutate le osservazioni, l'autorità espropriante determina l'indennità provvisoria e gliela notifica come un atto giudiziario;
4. da quella notifica ha 30 giorni per dire se la condivide.

Se l'opera è urgente, l'indennità provvisoria può arrivare insieme al decreto che dispone l'occupazione anticipata del terreno (art. 22-bis). In quel caso i 30 giorni per reagire partono dall'immissione in possesso. Occupazione d'urgenza: cosa cambia.

Se accetta: acconto dell'80% e niente più contestazioni

Se comunica per iscritto che accetta, la sua dichiarazione è irrevocabile (art. 20, comma 5). In cambio:

• riceve subito un acconto dell'80%, presentando un'autocertificazione di piena e libera proprietà, e gli interessi legali dalla data dell'immissione in possesso (comma 6);
• deve depositare la documentazione della proprietà entro 60 giorni; il saldo va pagato nei 60 giorni successivi, poi scattano gli interessi (comma 8);
• per le aree edificabili ha diritto all'aumento del 10% previsto per l'accordo (art. 37, comma 2, e art. 45).

Il prezzo di questa strada è che la cifra diventa definitiva: non potrà chiedere al giudice una somma più alta. Per questo conviene accettare solo quando l'offerta è vicina al valore di mercato e non dimentica nulla.

Se non risponde: la somma viene depositata senza aumenti

Il silenzio non è un assenso. Se lascia passare i 30 giorni, l'indennità «si intende non concordata» (art. 20, comma 14). L'ente deposita la somma, senza le maggiorazioni dell'art. 45, presso il servizio depositi dello Stato (oggi gestito dalle Ragionerie territoriali del MEF, l'ex Cassa depositi e prestiti) e può emettere il decreto di esproprio.

Non rispondere non le fa perdere il diritto di contestare: la cifra si potrà discutere con la stima dei tecnici o davanti alla Corte d'appello. Ma perde l'aumento che spetta a chi si accorda e il tempo per preparare una contestazione ben fatta.

Se non è d'accordo: osservazioni, collegio tecnico e Corte d'appello

Se la cifra è bassa, la strada è non accettare e far valere le sue ragioni:

• Collegio tecnico. Invece di accettare, può designare un tecnico di fiducia (art. 20, comma 7). Quando l'ente la invita, ha 20 giorni per dire che vuole la stima di un collegio di tre tecnici: uno dell'ente, uno suo e uno nominato dal presidente del tribunale (art. 21). Come funziona il collegio tecnico.
• Commissione provinciale. Se non chiede il collegio, l'indennità definitiva la determina la commissione provinciale prevista dall'art. 41.
• Corte d'appello. Contro la stima definitiva si propone l'opposizione alla stima, entro 30 giorni dalla notifica del decreto di esproprio o della stima successiva (art. 29 del D.Lgs. 150/2011). La Cassazione ha chiarito che si può chiedere al giudice di fissare l'indennità anche quando c'è solo quella provvisoria (Cass. 5518/2017 e 3074/2018). Opposizione alla stima.

Le somme già depositate restano sue: se non ci sono diritti di terzi, può ritirarle in qualsiasi momento continuando a chiedere in giudizio la differenza (art. 26).

Accettare o no? Le cinque verifiche da fare prima

In 30 giorni si può fare molto, se si comincia subito. Prima di rispondere controlli:

1. Il criterio. Per le aree edificabili l'indennità è il valore venale (art. 37). Per i terreni agricoli la Corte costituzionale ha escluso il vecchio valore agricolo medio (sentenza 181/2011): conta il valore di mercato reale. Un'offerta calcolata con le tabelle provinciali è quasi sempre bassa. Terreni agricoli.
2. Che cosa paga. Fabbricati legittimi, pozzi, recinzioni, impianti di irrigazione, alberi da frutto e colture in atto devono comparire nella stima.
3. La parte che le resta. Se l'esproprio è parziale, l'indennità deve tenere conto del deprezzamento del resto (art. 33). Esproprio parziale.
4. Chi coltiva. Il coltivatore diretto o IAP proprietario, e l'affittuario che coltiva da almeno un anno, hanno diritto a un'indennità aggiuntiva (artt. 40 e 42). Indennità aggiuntiva.
5. Le date. Annoti la data di notifica e quella dell'eventuale immissione in possesso: da lì partono tutti i termini.

Se l'offerta, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi dell'indennità definitiva, per le aree edificabili l'aumento del 10% spetta anche a chi non ha accettato (art. 37, comma 2). È uno dei motivi per cui non conviene accettare una cifra chiaramente bassa solo per non perdere il 10%.

Un esempio con i numeri

Esempio ipotetico. Un'area edificabile di 1.000 m² viene espropriata per una strada. L'indennità provvisoria offerta è di 60.000 € (60 €/m²). Le vendite recenti di aree simili nello stesso quartiere sono intorno a 95 €/m².

• Se accetta: 60.000 € + 10% = 66.000 €, con acconto dell'80% subito. La cifra non si discute più.
• Se non accetta e la stima definitiva arriva a 95.000 €: l'offerta (60.000 €) è inferiore agli otto decimi di 95.000 € (76.000 €), quindi spetta comunque l'aumento del 10%: 104.500 €, oltre agli interessi.

La differenza, in questo esempio, è di 38.500 €. Ma serve una stima solida del valore di mercato, e i costi di perizia e dell'eventuale causa vanno messi in conto. È esattamente quello che valutiamo con lei prima che scadano i 30 giorni.