Esproprio per pubblica utilità: che cosa fare e che cosa le spetta

Che cosa fare adesso, in base all'atto che ha ricevuto

Prima di tutto capisca in che fase si trova. Prenda l'ultimo documento arrivato e annoti la data in cui l'ha ricevuto.

• Avviso di avvio del procedimento. L'ente sta per vincolare il terreno o per approvare il progetto. Ha 30 giorni per presentare osservazioni (artt. 11 e 16). Come presentare osservazioni.
• Comunicazione dell'approvazione del progetto. Arriva per raccomandata o con un mezzo equivalente e la invita a fornire elementi utili per la stima (art. 17). Non c'è un termine fisso, ma conviene rispondere subito con foto, contratti e prezzi di vendite vicine.
• Elenco dei beni con la somma offerta. Ha 30 giorni per presentare osservazioni e documenti (art. 20, comma 1).
• Indennità provvisoria. Ha 30 giorni per accettarla. Se non risponde, si considera rifiutata (art. 20). Accettare o no.
• Proposta di cessione volontaria. Può firmarla fino all'esecuzione del decreto di esproprio (art. 45). Prima controlli la cifra. Quando conviene firmare.
• Invito a nominare un tecnico. Ha 20 giorni per chiedere la stima del collegio tecnico (art. 21). Come funziona il collegio tecnico.
• Decreto di occupazione d'urgenza. Dall'immissione in possesso, cioè da quando l'ente entra materialmente nel terreno, ha 30 giorni per le osservazioni (art. 22-bis). Occupazione d'urgenza.
• Decreto di esproprio o stima definitiva. Ha 30 giorni per l'opposizione alla stima davanti alla Corte d'appello (art. 29 del D.Lgs. 150/2011). Opposizione alla stima.

In ogni caso non firmi nulla «per sicurezza» e conservi buste, ricevute e PEC: la data di notifica fa partire i termini. Poi raccolga visure, atti di provenienza e contratti d'affitto (la lista dei documenti).

Che cos'è l'esproprio per pubblica utilità

L'esproprio è il trasferimento forzato della proprietà di un immobile, o di un diritto su un immobile, a favore di chi realizza un'opera pubblica o di pubblica utilità, anche un privato (art. 1 del D.P.R. 327/2001). Il fondamento è l'art. 42 della Costituzione. La proprietà privata può essere espropriata per motivi di interesse generale, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo.

La legge di riferimento è il D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, il Testo unico espropri. Fissa alcuni punti fermi.

• Si espropria solo nei casi previsti da leggi e regolamenti (art. 2, principio di legalità).
• Espropria l'ente che realizza l'opera, che può delegare i poteri a un concessionario o a un contraente generale (art. 6).
• Il decreto di esproprio richiede tre condizioni: il vincolo preordinato all'esproprio, la dichiarazione di pubblica utilità e un'indennità già determinata, anche solo in via provvisoria (art. 8).

Nella pratica espropriano Comuni e Province, ANAS e le concessionarie autostradali, RFI, i consorzi di bonifica. Per elettrodotti e gasdotti (Terna, Snam, e-distribuzione) spesso si impone una servitù invece di espropriare. Cos'è l'esproprio, spiegato in dettaglio.

Le fasi dell'esproprio e i termini per reagire

Ogni esproprio ordinario segue la stessa sequenza. Il dettaglio di ogni passaggio è nella guida al procedimento di esproprio.

Se l'opera è urgente, l'ordine cambia. Con l'occupazione d'urgenza l'ente può entrare nel terreno prima del decreto, con un'indennità provvisoria stimata nello stesso atto. L'immissione in possesso deve avvenire entro 3 mesi e i suoi 30 giorni decorrono da lì (art. 22-bis). Per alcune grandi infrastrutture strategiche norme speciali derogano ai termini del vincolo e della pubblica utilità. Faccia sempre fede l'atto che ha ricevuto.

Quanto spetta per un esproprio: l'indennità per tipo di bene

L'indennità la fissa l'ente secondo criteri di legge, e quei criteri oggi guardano al mercato. Dopo due sentenze della Corte costituzionale, la 348/2007 per le aree edificabili e la 181/2011 per i terreni agricoli, l'indennità deve avere un «ragionevole legame» con il valore di mercato del bene. Ecco che cosa le spetta nei casi più frequenti.

Due errori ricorrono nelle offerte e in molti siti. Il primo è calcolare i terreni agricoli con il valore agricolo medio, la tabella provinciale. Dal 2011 il VAM serve solo per l'indennità aggiuntiva di chi coltiva. Il secondo è usare la vecchia formula «a metà» per le aree edificabili, annullata nel 2007. Per fare i conti sul suo caso: come si calcola l'indennità, con un calcolatore, e quanto pagano per un esproprio, con esempi in euro.

Accettare, firmare la cessione o contestare?

Quando arriva l'indennità provvisoria, le strade sono tre.

• Accettare. Riceve subito un acconto dell'80% e, per le aree edificabili, il 10% in più. La dichiarazione è irrevocabile (art. 20). Conviene se l'offerta è vicina al valore di mercato e comprende tutto.
• Firmare la cessione volontaria. È un contratto con l'ente che produce gli effetti del decreto (art. 45). Per le aree edificabili vale il 10% in più. Dopo la firma la cifra non si contesta più.
• Non accettare e far stimare il bene. Può chiedere il collegio tecnico (art. 21) e, contro la stima definitiva, proporre opposizione alla Corte d'appello entro 30 giorni. L'eventuale ricorso va presentato da un avvocato abilitato in Italia.

Non accettare non significa restare senza soldi. La somma offerta viene depositata e, se sul bene non ci sono diritti di terzi, può ritirarla in qualsiasi momento continuando a chiedere la differenza (art. 26). Inoltre, se l'offerta provvisoria per un'area edificabile risulta inferiore agli otto decimi dell'indennità definitiva, il 10% spetta anche a chi non ha accettato (art. 37, comma 2).

Chi contesta la legittimità della procedura, ad esempio un vincolo scaduto, si rivolge al TAR. Chi contesta l'importo, alla Corte d'appello (art. 53).

Esproprio per pubblica utilità: le tempistiche reali

Quanto dura un esproprio dipende dall'opera e dall'urgenza. La legge fissa però dei tetti, utili per capire se un atto è arrivato in tempo.

• Vincolo. Dura di regola 5 anni (art. 9). Se scade senza dichiarazione di pubblica utilità, decade. L'ente può reiterarlo solo con un atto motivato e, in quel caso, le deve un'indennità commisurata al danno effettivamente subito (art. 39).
• Dalla pubblica utilità al decreto. 5 anni, salvo un termine diverso fissato nell'atto, con proroghe per non più di 4 anni complessivi (art. 13). Molti siti parlano ancora di 2 anni di proroga, ma la regola è cambiata nel 2022. Scaduto il termine, la dichiarazione di pubblica utilità perde efficacia.
• Esecuzione. Il decreto va eseguito con l'immissione in possesso entro il termine perentorio di 2 anni (art. 24).
• Pagamento dopo l'accettazione. Acconto dell'80% subito. Per il saldo lei deposita i documenti di proprietà entro 60 giorni e l'ente paga nei 60 giorni successivi, poi scattano gli interessi legali (art. 20, comma 8). Nel 2026 il tasso legale è dell'1,60%.
• Occupazione d'urgenza. L'ente deve entrare nel terreno entro 3 mesi dal decreto di occupazione (art. 22-bis). Da quel momento fino al pagamento le spetta l'indennità di occupazione.

Sommando i termini massimi, tra il vincolo e il decreto possono passare più di dieci anni. Con l'occupazione d'urgenza, invece, l'ente può entrare nel terreno pochi mesi dopo l'approvazione del progetto. Annoti le date di ogni atto: un termine scaduto può viziare la procedura.

Un esempio con i numeri

Esempio ipotetico. Per una strada provinciale vengono espropriati 2 ettari (20.000 m²) di seminativo, con occupazione d'urgenza. Il proprietario è coltivatore diretto. Le vendite recenti di terreni simili nella zona sono intorno a 3,50 €/m². Il valore agricolo medio della provincia per il seminativo è, ipotizziamo, di 20.000 € a ettaro. Tra l'immissione in possesso e il pagamento passano 18 mesi.

• Terreno a valore di mercato: 20.000 m² × 3,50 € = 70.000 €.
• Indennità aggiuntiva da coltivatore diretto: 2 ettari × 20.000 € = 40.000 €.
• Indennità di occupazione per 18 mesi, calcolata sul valore del terreno: 70.000 € × 18/144 = 8.750 €.
• Totale: 118.750 €.

Un'offerta calcolata con la tabella VAM si fermerebbe a 40.000 € per il terreno, 30.000 € in meno, e spesso dimentica l'occupazione. Per questo la prima cosa che controlliamo è il criterio usato.

Servitù e occupazione senza decreto

• Servitù. Per elettrodotti, metanodotti e acquedotti spesso l'ente non prende il terreno ma lo grava di una servitù. Le spetta un'indennità per la servitù o per la diminuzione permanente di valore (art. 44), oltre all'indennità per l'occupazione temporanea delle aree necessarie ai lavori. Le guide su elettrodotti e metanodotti spiegano come si calcola.
• Occupazione senza titolo. Se l'ente ha occupato il terreno senza un decreto valido, può acquisirlo solo con un provvedimento motivato (art. 42-bis). Le spetta il valore venale, il 10% per il danno non patrimoniale (20% in alcuni casi) e il 5% annuo del valore per il periodo di occupazione, salvo prova di un danno diverso. Acquisizione sanante.

Come possiamo aiutarla

Legalia è un gruppo spagnolo specializzato in espropri, con oltre 18 anni di esperienza in Spagna. Esaminiamo l'indennità offerta e le diciamo se si può ottenere di più. La prima verifica è gratuita e senza impegno. Se prosegue, le condizioni gliele diamo per iscritto prima che decida.

Non siamo uno studio legale italiano. Quando serve un ricorso in Corte d'appello o al TAR, va presentato da un avvocato abilitato in Italia. Come lavoriamo.