Esproprio terreno agricolo: quale indennità le spetta
Per i terreni non edificabili l'art. 40 del D.P.R. 327/2001, al comma 1, dice che l'indennità si determina in base al criterio del valore agricolo, «tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo» e dei manufatti edilizi legittimi, anche in relazione all'esercizio dell'azienda agricola.
Dopo le sentenze della Corte costituzionale del 2007 e del 2011, la Cassazione legge questa norma come un rinvio al valore venale anche per i suoli agricoli (Cass. 5686/2017). Il metodo più adatto è il confronto con compravendite di terreni simili nella zona (Cass. 11196/2018). In concreto contano:
- la coltura in atto: un vigneto o un frutteto in produzione vale più di un seminativo;
- l'acqua: pozzi, concessioni irrigue, impianti di irrigazione;
- la posizione, gli accessi, la forma e la giacitura del fondo;
- i fabbricati rurali legittimi, le recinzioni, le serre.
Le colture e le migliorie avviate dopo la comunicazione dell'avvio del procedimento non si pagano (art. 32). Fotografi lo stato del fondo il prima possibile.
Il VAMIl valore agricolo medio non vale più per l'indennità principale
Il valore agricolo medio (VAM) è un valore per ettaro, diverso per ogni tipo di coltura, riportato in tabelle provinciali. Fino al 2011 era la base dell'indennità per i terreni non edificabili: l'art. 40, commi 2 e 3, lo applicava ai terreni non coltivati e all'offerta provvisoria.
Con la sentenza 181/2011 (depositata il 10 giugno 2011) la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi quei commi. Il motivo: un valore di tabella è «inevitabilmente astratto» e ignora le caratteristiche concrete del fondo. Manca un ragionevole legame con il valore di mercato. Il comma 1 non è stato annullato, ma va letto in modo conforme alla Costituzione.
Il VAM non è sparito del tutto:
- resta la base dell'indennità aggiuntiva per chi coltiva (artt. 40, comma 4, e 42), come ha confermato la Corte dei conti (parere 29/2012);
- per un terreno agricolo senza alcun uso diverso da quello agricolo, il valore di mercato coincide in pratica con quello agricolo e il VAM può servire come «utile parametro di riferimento» (Cass. ord. 18669/2024).
Un parametro di confronto, però, non è il valore del suo terreno. Se l'offerta è stata calcolata solo moltiplicando gli ettari per il VAM, è il primo punto da contestare.
Usi intermediTerreni agricoli con usi «intermedi»
Non tutti i terreni fuori dalle zone edificabili valgono come un campo in aperta campagna. La Cassazione ammette che, se l'edificabilità piena è esclusa, si valutino le possibilità di sfruttamento intermedie tra quella edilizia e quella solo agricola (Cass. ord. 25154/2024). Pensi a un terreno vicino a un centro abitato usato come parcheggio, deposito o area per attività sportive o ricreative, se il piano lo consente.
Questi usi possono far salire il valore di mercato ben oltre i prezzi dei terreni agricoli puri. Vanno però dimostrati con il piano urbanistico e con compravendite di terreni simili. Se il suo terreno è invece edificabile secondo il piano, valgono le regole delle aree edificabili.
Chi riceve cosaChi coltiva ha diritto all'indennità aggiuntiva
Oltre all'indennità per il terreno, che va al proprietario, la legge riconosce un'indennità aggiuntiva a chi lavora il fondo. Compensa la perdita del lavoro agricolo, non della proprietà, ed è pari al VAM della coltura effettivamente praticata moltiplicato per la superficie espropriata.
- Proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale (oggi IAP): ha diritto all'indennità per il terreno e all'indennità aggiuntiva (art. 40, comma 4).
- Fittavolo, mezzadro o compartecipante: se è costretto a lasciare in tutto o in parte il fondo che coltiva direttamente da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità, ha diritto a un'indennità aggiuntiva propria, dopo una sua dichiarazione (art. 42).
- Proprietario che non coltiva: riceve l'indennità per il terreno. Dopo la trascrizione del decreto, gli altri diritti sul fondo si possono far valere solo su quell'indennità (art. 34).
Alcune guide escludono l'affittuario dall'indennità aggiuntiva: è un errore, l'art. 42 la prevede espressamente. Requisiti e prove sono nella guida dedicata a coltivatori diretti, IAP e affittuari.
Terreno affittatoEsproprio di un terreno agricolo affittato
Se il suo terreno è dato in affitto, le parti in gioco sono due:
- lei, come proprietario, riceve l'indennità per il terreno al valore di mercato;
- l'affittuario, se coltiva direttamente da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità, riceve l'indennità aggiuntiva calcolata sul VAM.
Le due indennità sono distinte. Quella dell'affittuario non si scala da quella del proprietario, perché tutela il lavoro (Cass. 11464/2016 e 21058/2022, richiamate dai commentatori). Un affittuario che sia una società agricola deve provare la coltivazione diretta, con prevalenza del lavoro proprio e familiare: un'autodichiarazione contestata non basta (Cass. ord. 12366/2024).
Dopo la trascrizione del decreto, i diritti derivanti dal contratto d'affitto si possono far valere solo sull'indennità (art. 34). Se il contratto prevede qualcosa per il caso di esproprio, lo tenga a portata di mano.
Cessione volontariaCessione volontaria di un terreno agricolo: niente «triplo del VAM»
L'art. 45 prevede ancora, per chi firma la cessione di un'area non edificabile, un aumento del 50% e, per il proprietario che coltiva direttamente, il triplo. Entrambi sono calcolati sull'importo dell'art. 40, comma 3, cioè sul VAM che la Corte costituzionale ha annullato.
Per questo, secondo la Corte dei conti (parere 29/2012) e la prassi prevalente, quelle maggiorazioni oggi non si applicano. Il proprietario coltivatore riceve il valore di mercato più l'indennità aggiuntiva a VAM. In ogni caso il triplo e l'indennità aggiuntiva non si sommano (Cons. Stato 2779/2014). Una pronuncia della Cassazione che chiuda la questione, a nostra conoscenza, non c'è: se l'ente le propone il «triplo del VAM», faccia confrontare la cifra con il valore di mercato più l'indennità aggiuntiva. Cessione volontaria.
TasseL'esproprio di un terreno agricolo è tassato?
Di regola no, per chi non è imprenditore. L'art. 35 tassa l'indennità solo per i terreni nelle zone omogenee A, B, C e D. In zona agricola E non si paga, perché conta la zona urbanistica e non l'edificabilità.
Due attenzioni:
- conta la collocazione effettiva dell'area. In un caso l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto tassabile un terreno «verde agricolo» destinato di fatto a un'infrastruttura pubblica (Risposta 162/2018);
- l'indennità di occupazione e gli interessi sono sempre redditi diversi da dichiarare. Dal 2024 lo è anche l'indennità di servitù (Risposta 289/2025).
L'indennità aggiuntiva del coltivatore non è tassata ai sensi dell'art. 35 (Risposta 165/2018). Tasse sull'indennità.
EsempioEsempio di calcolo: 2 ettari con e senza coltivatore
Esempio ipotetico. Si espropriano 2 ettari (20.000 m²) di seminativo irriguo per una variante stradale. Terreni simili nella zona si vendono intorno a 4,50 €/m². Nella tabella VAM della provincia il seminativo irriguo vale, poniamo, 28.000 € per ettaro. L'ente offre 56.000 €, cioè 2 ettari per il VAM.
Caso A: il proprietario non coltiva e il fondo non è affittato.
- Valore di mercato: 20.000 × 4,50 € = 90.000 € al proprietario.
- L'offerta di 56.000 € è più bassa di 34.000 €.
Caso B: il proprietario è coltivatore diretto.
- Terreno al valore di mercato: 90.000 €.
- Indennità aggiuntiva: 2 ha × 28.000 € = 56.000 €.
- Totale al proprietario: 146.000 €.
Caso C: il fondo è affittato a un coltivatore diretto da tre anni.
- Al proprietario: 90.000 € per il terreno.
- All'affittuario: 56.000 € di indennità aggiuntiva, dopo la sua dichiarazione.
Il fondo è in zona E, quindi l'indennità di regola non è tassata. Se l'ente avesse occupato il terreno sei mesi prima di pagare, si aggiungerebbero 90.000 € ÷ 144 × 6 = 3.750 € di indennità di occupazione (art. 50), che va dichiarata. Può rifare il conto con i suoi dati nel calcolatore.