Avviso di avvio del procedimento: che cosa significa e come presentare osservazioni

Che cos'è l'avviso di avvio del procedimento di esproprio

Prima di espropriare, l'ente deve informarla e darle modo di dire la sua. Lo fa con un avviso che le comunica l'avvio di un procedimento sul suo bene. Gli avvisi principali sono due, in due fasi diverse.

• Avviso prima del vincolo (art. 11). Il Comune sta per adottare la variante urbanistica che destina la sua area all'opera.
• Avviso prima dell'approvazione del progetto (art. 16). L'ente sta per approvare il progetto. L'approvazione vale come dichiarazione di pubblica utilità.

Per elettrodotti, gasdotti e metanodotti c'è una procedura apposita, con regole simili. Se i proprietari sono più di 50 l'avviso è pubblico e gli interessati hanno 30 giorni per le osservazioni (art. 52-ter). Le fasi successive sono spiegate nella guida al procedimento di esproprio.

L'avviso prima del vincolo: 20 giorni prima della delibera

Quando il Comune deve approvare una variante al piano per realizzare una singola opera, il proprietario deve ricevere l'avviso almeno 20 giorni prima della delibera del consiglio comunale. Lo stesso vale per i vincoli apposti con conferenza di servizi, accordo di programma o altri atti, ma solo se è compatibile con le esigenze di celerità.

• Avviso personale. Di regola le arriva un avviso a suo nome. La legge non ne stabilisce la forma. La raccomandata è prevista più avanti, per comunicare l'approvazione del progetto (art. 17).
• Avviso pubblico. Se i destinatari sono più di 50, l'avviso si pubblica all'albo pretorio dei Comuni interessati, su uno o più quotidiani nazionali e locali e, se esiste, sul sito della Regione. Per questo, se sente parlare di un'opera in zona, conviene controllare l'albo online del Comune.
• Osservazioni. Ha 30 giorni per presentarle.

Ci sono eccezioni. Per alcune infrastrutture strategiche norme speciali derogano agli artt. 11 e 16. Per le opere localizzate con l'art. 38 del Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023), le comunicazioni della conferenza di servizi tengono luogo della fase partecipativa dell'art. 11. Se l'avviso cita queste norme, i termini possono essere diversi: faccia fede quello che è scritto nell'atto.

L'avviso prima del progetto: 30 giorni perentori

Prima di approvare il progetto, l'ente le comunica l'avvio del procedimento e il deposito degli atti, con il nome del responsabile del procedimento. È la persona a cui indirizzare le osservazioni e le domande.

• Chi può scrivere. Il proprietario e chiunque abbia interesse, ad esempio l'affittuario che coltiva il fondo.
• Entro quando. Nel termine perentorio di 30 giorni dalla comunicazione o dalla pubblicazione dell'avviso. Perentorio vuol dire che le osservazioni presentate dopo possono essere ignorate.
• I relitti. Nelle osservazioni può chiedere che l'esproprio comprenda anche le parti residue del suo bene che resterebbero difficili da usare.
• La risposta. L'autorità decide sulle osservazioni con un atto motivato.

Se i destinatari sono più di 50, l'avviso è pubblico come per l'art. 11. Se il proprietario che risulta al catasto è morto e l'erede non è noto, l'avviso resta all'albo pretorio per 20 giorni consecutivi ed esce sui quotidiani. Per questo gli eredi che non hanno fatto la voltura catastale rischiano di accorgersi tardi dell'esproprio.

Il testo unico parla ancora di «progetto definitivo». Con il Codice dei contratti del 2023 i livelli di progettazione sono due e gli avvisi recenti fanno riferimento al progetto di fattibilità tecnico-economica (PFTE). Nella sostanza, l'avviso riguarda il progetto che l'ente si prepara ad approvare, oggi di norma il PFTE.

Dopo l'approvazione: la raccomandata con l'invito a fornire elementi per la stima

Quando il progetto è approvato, l'ente le comunica con raccomandata con avviso di ricevimento, o con un mezzo equivalente, la data in cui l'approvazione è diventata efficace e il suo diritto di prendere visione degli atti (art. 17). Nella stessa lettera la invita a fornire ogni elemento utile per stimare il valore dell'area.

La legge non fissa un termine per rispondere, ma non conviene aspettare. Entro 30 giorni da quando la pubblica utilità è efficace l'ente deve notificarle l'elenco dei beni con la somma offerta (art. 20). Se gli elementi arrivano prima, è più facile che l'offerta ne tenga conto. Mandi prezzi di vendite di terreni simili, contratti d'affitto, foto, fatture di impianti e il certificato di destinazione urbanistica. Poi si prepari alla fase dell'indennità provvisoria.

Lavori e piantagioni dopo l'avviso: non vengono pagati

Le costruzioni, le piantagioni e le migliorie fatte sul fondo dopo la comunicazione dell'avvio del procedimento si presumono fatte per ottenere un'indennità più alta. Per questo non si pagano (art. 32, comma 2).

In pratica, dalla data della comunicazione:

• eviti di piantare un nuovo frutteto o vigneto sull'area interessata, o di installare nuovi impianti;
• documenti con foto datate e fatture tutto quello che esisteva già prima;
• se deve fare lavori indispensabili, conservi la prova della loro necessità.

I materiali che si possono rimuovere senza danneggiare l'opera può asportarli a sue spese (art. 32, comma 3). Le colture già in atto, i fabbricati legittimi e gli impianti esistenti prima dell'avviso devono invece entrare nella stima.

Osservazioni all'esproprio: che cosa scrivere

Le osservazioni sono uno scritto indirizzato al responsabile del procedimento. Non serve un linguaggio tecnico, servono fatti precisi. Ecco che cosa conviene inserire.

1. Chi è e quale bene. Nome, codice fiscale, titolo (proprietario, comproprietario, erede, affittuario) e dati catastali: Comune, foglio, particella.
2. Errori nel piano particellare. Superficie sbagliata, intestatari non aggiornati, coltura diversa da quella reale, fabbricati non indicati.
3. Il tracciato. Se esiste un'alternativa meno invasiva, ad esempio lungo un confine invece che in mezzo al campo, la descriva con una piantina.
4. Accessi e parte che resta. Segnali se l'opera le toglie l'accesso al fondo, taglia l'irrigazione o lascia parti inutilizzabili. Chieda, se le conviene, l'esproprio dei relitti.
5. Che cosa c'è sul terreno. Pozzi, impianti di irrigazione, recinzioni, alberi, colture pluriennali, fabbricati legittimi, contratti d'affitto in corso.
6. La richiesta. Chieda di essere informato degli atti successivi e di poter consultare gli atti depositati.

Le invii con un mezzo che lasci la prova della data, come PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, e ne tenga una copia. Le osservazioni non fermano l'opera, ma obbligano l'ente a valutarle e a rispondere con un atto motivato. Mettono anche agli atti informazioni che peseranno sulla stima. Trova uno schema già pronto nel modello di osservazioni.

Se l'avviso non le è mai arrivato

Gli avvisi non sono una formalità. Secondo il Consiglio di Stato (sent. n. 5480/2017), se mancano gli avvisi degli artt. 11 e 16 la dichiarazione di pubblica utilità è illegittima, e il vizio non si sana con l'art. 21-octies della legge 241/1990.

Se scopre l'esproprio solo con l'offerta o con il decreto, controlli se l'avviso è stato pubblicato all'albo pretorio o sui giornali perché i destinatari erano più di 50. Se non c'è traccia di nessun avviso, la legittimità della procedura si contesta davanti al TAR, con un ricorso che va presentato da un avvocato abilitato in Italia. Anche quei ricorsi hanno termini da rispettare, quindi conviene muoversi subito. Nel frattempo, i termini sull'indennità continuano a correre: gli errori da evitare.

Un esempio con i numeri

Esempio ipotetico. Una strada provinciale attraversa un terreno di 12.000 m². Le vendite di terreni simili nella zona sono intorno a 4 €/m². Il progetto prevede l'esproprio di 9.000 m² e lascia al proprietario un triangolo di 3.000 m² senza accesso.

• Area espropriata: 9.000 m² × 4 € = 36.000 €.
• Il triangolo residuo varrebbe 3.000 m² × 4 € = 12.000 €. Senza accesso, ipotizziamo che ne valga 3.000 €.
• Se nelle osservazioni chiede l'esproprio del relitto e l'ente accoglie la richiesta: 36.000 € + 12.000 € = 48.000 €.
• Se non lo chiede, resta proprietario del triangolo e deve far riconoscere il deprezzamento di 9.000 € (art. 33): 36.000 € + 9.000 € = 45.000 €, più un terreno che vale 3.000 €.

Sulla carta i conti si equivalgono. Ma il deprezzamento va dimostrato e spesso l'offerta non lo considera. Se l'ente lo ignora, il proprietario riceve 36.000 € e si tiene un terreno quasi inutilizzabile.

Se poi, dopo la comunicazione di avvio, avesse installato sull'area un nuovo impianto di irrigazione da 8.000 €, quella spesa non gli verrebbe rimborsata. Osservazioni ben scritte nei primi 30 giorni, e un po' di prudenza, valgono migliaia di euro.