Gli errori all'inizio del procedimento
- Non presentare osservazioni. Prima che il progetto venga approvato, il proprietario riceve l'avviso di avvio del procedimento e ha 30 giorni, termine perentorio, per presentare osservazioni (art. 16). Trenta giorni ci sono anche per l'avviso sul vincolo (art. 11) e per l'elenco dei beni con le somme offerte (art. 20, comma 1). È il momento in cui si può discutere il tracciato, segnalare un pozzo o chiedere l'esproprio dei relitti. Lasciarlo passare è un'occasione persa. → Avviso di avvio e osservazioni, modello di osservazioni
- Fare migliorie dopo la comunicazione di avvio. Costruzioni, piantagioni e migliorie fatte dopo la comunicazione dell'avvio del procedimento si presumono fatte per ottenere un'indennità maggiore e non si pagano (art. 32, comma 2). Un nuovo vigneto o un impianto di irrigazione installato in quel momento rischia di essere denaro perso. Può però asportare a sue spese i materiali rimovibili (comma 3).
- Credere che l'indennità sia calcolata sul valore agricolo medio. Per i terreni agricoli la Corte costituzionale ha escluso il valore agricolo medio come base dell'indennità (sentenza 181/2011): conta il valore di mercato reale. Il VAM resta solo per l'indennità aggiuntiva di chi coltiva. Un'offerta costruita sulle tabelle provinciali è quasi sempre bassa. → Terreni agricoli
Gli errori davanti all'indennità provvisoria
- Lasciar scadere i 30 giorni. Dalla notifica dell'indennità provvisoria ha 30 giorni per decidere se accettarla (art. 20, comma 5). Con l'occupazione d'urgenza i 30 giorni partono dall'immissione in possesso (art. 22-bis). Arrivare all'ultimo giorno significa decidere senza una stima. → Indennità provvisoria
- Confondere il silenzio con l'assenso. Se non risponde, l'indennità «si intende non concordata» (art. 20, comma 14). Non ha accettato, ma ha perso le maggiorazioni previste per chi si accorda e la somma viene depositata. Lasciar correre il termine significa decidere per inerzia.
- Accettare per paura di perdere il 10%. Per le aree edificabili chi accetta ha un aumento del 10% (art. 37, comma 2). Ma lo stesso 10% spetta anche a chi non accetta, se l'offerta, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi dell'indennità definitiva. E l'accettazione è irrevocabile: dopo non potrà chiedere di più. → Aree edificabili
- Firmare la cessione volontaria senza una stima. L'accordo di cessione produce gli effetti del decreto di esproprio (art. 45, comma 3) e fissa il prezzo per contratto. Dopo la firma, ridiscutere la cifra è in pratica molto difficile. Prima di firmare, si faccia dire da qualcuno che non lavora per l'ente quanto vale davvero il bene. → Cessione volontaria
Le voci che restano fuori dalla stima
- Ignorare la parte che resta. Se l'esproprio è parziale, l'indennità deve tenere conto anche della perdita di valore del resto (art. 33): un accesso perso, una forma irregolare, un fondo tagliato in due. Spesso è la voce più importante e quasi mai viene offerta spontaneamente. → Esproprio parziale
- Dimenticare l'indennità aggiuntiva. Il proprietario coltivatore diretto o IAP ha diritto a un'indennità aggiuntiva pari al valore agricolo medio della coltura praticata (art. 40, comma 4). La stessa spetta al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che coltiva l'area da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità (art. 42), su sua domanda. Se nessuno la chiede, nessuno la paga. → Coltivatori diretti, IAP e affittuari
- Non documentare lo stato dei luoghi all'immissione. Il verbale di immissione in possesso e lo stato di consistenza descrivono quello che c'è sul terreno. Si redigono in contraddittorio con lei o, se è assente, con almeno due testimoni (art. 24, comma 3). Quello che non risulta dal verbale è difficile da farsi pagare dopo. Fotografi colture, alberi, pozzi, recinzioni e impianti, con data e posizione. → Occupazione d'urgenza
Gli errori nella fase finale
- Non ritirare il deposito. Se non ha accettato, la somma offerta viene depositata. Se non ci sono diritti di terzi sul bene, può ritirarla «in ogni momento», continuando a chiedere in giudizio la differenza (art. 26). Lasciarla ferma per anni, per timore di rinunciare ai propri diritti, non serve. Se il bene è ipotecato, serve l'autorizzazione del creditore.
- Contestare quando non conviene, o non contestare quando conviene. Il collegio tecnico costa: se la stima scende sotto l'offerta, le spese dei tecnici le paga lei (art. 21, comma 6). L'opposizione in Corte d'appello richiede un avvocato abilitato in Italia, una perizia e tempo. Se l'offerta è già vicina al valore di mercato, contestarla può costare più di quanto rende. Se invece è lontana, il termine per l'opposizione è di 30 giorni dalla notifica del decreto o della stima successiva, a pena di inammissibilità (art. 29 del D.Lgs. 150/2011). → Collegio tecnico, opposizione alla stima
Quanto costano tre errori insieme: un esempio
Esempio ipotetico. Un coltivatore diretto è proprietario di un fondo irriguo di 3 ettari (30.000 m²). L'ente ne espropria 1 ettaro (10.000 m²) e offre 25.000 €, calcolati con il valore agricolo medio della tabella provinciale, 2,50 €/m². Il proprietario accetta senza farsi fare una stima. Ecco cosa ha lasciato sul tavolo:
- Valore di mercato. Le vendite recenti di terreni irrigui simili nella zona sono intorno a 4 €/m²: 10.000 m² × 4 €/m² = 40.000 €, cioè 15.000 € in più dell'offerta.
- Parte residua. I 2 ettari che restano perdono l'accesso diretto all'acqua e scendono da 4 a 3,50 €/m²: 20.000 m² × 0,50 €/m² = 10.000 €.
- Indennità aggiuntiva. Come coltivatore diretto gli spettava anche il valore agricolo medio della coltura sull'area espropriata: 10.000 m² × 2,50 €/m² = 25.000 €.
Totale che poteva chiedere: 40.000 € + 10.000 € + 25.000 € = 75.000 €, contro i 25.000 € accettati. La differenza è di 50.000 €. I valori vanno dimostrati con una perizia e l'ente può contestarli. Ma con l'accettazione, che è irrevocabile, il proprietario non può più discutere il valore del terreno. Per l'indennità aggiuntiva conviene verificare subito se e come si può ancora chiedere.