Esproprio di un'azienda agricola: colture, impianti e il fondo che resta

Esproprio di un fondo coltivato: colture e piantagioni in atto

L'art. 40, comma 1 chiede di stimare il terreno «tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, anche in relazione all'esercizio dell'azienda agricola». Dopo la sentenza 181/2011 della Corte costituzionale la base è il valore di mercato reale, non il valore agricolo medio (VAM) di tabella.

Per lei vuol dire che un frutteto in piena produzione, un vigneto, un uliveto o una serra non valgono come un seminativo nudo. Nella stima devono comparire l'età e lo stato dell'impianto, la varietà, la densità, i sesti, le strutture di sostegno e le reti antigrandine. Un'offerta che valuta tutto «a ettaro di seminativo» è quasi sempre bassa. Contano anche le possibilità di uso «intermedie» tra quella agricola e quella edificatoria, quando esistono (Cass. ord. 25154/2024).

Pozzi, irrigazione, fabbricati rurali e recinzioni

Un'azienda agricola vale anche per quello che ci è stato costruito sopra. Faccia un inventario completo e chieda che ogni voce compaia nella stima:

• acqua: pozzi, concessioni di derivazione, vasche, condotte interrate, impianti a goccia o a pioggia, pivot;
• fabbricati rurali: stalle, fienili, magazzini, celle frigorifere, tettoie. Si pagano se legittimi. Le parti abusive no (art. 38);
• sistemazioni del terreno: drenaggi, terrazzamenti, livellamenti, strade poderali;
• recinzioni e cancelli, impianti elettrici, pannelli sui fabbricati.

I materiali che si possono asportare senza danno per l'opera può riprenderli a sue spese (art. 32, comma 3). Se l'opera taglia una condotta o separa il pozzo dai campi, il danno non riguarda solo la striscia espropriata: è il punto della sezione successiva.

Fondo diviso, accessi persi, appezzamenti irregolari

Strade, ferrovie e canali tagliano spesso i fondi in due. L'art. 33 prevede che l'indennità tenga conto della diminuzione di valore della parte che resta. La Cassazione la calcola come differenza tra il valore del fondo intero prima e quello del residuo dopo. Nella pratica pesano:

• appezzamenti piccoli o di forma irregolare, difficili da lavorare con le macchine;
• accessi persi o allungati, con giri di chilometri per raggiungere l'altra metà;
• impianti di irrigazione interrotti, pozzi rimasti dall'altra parte;
• fasce di rispetto che limitano l'uso del terreno vicino all'opera.

Nelle osservazioni prima dell'approvazione del progetto può anche chiedere che l'esproprio comprenda i «relitti», le parti residue che non riuscirebbe più a usare (art. 16). Esproprio parziale: come si calcola.

Coltivatore diretto, IAP e affittuario: l'indennità aggiuntiva

Oltre all'indennità per il terreno, la legge tutela il lavoro di chi coltiva:

• il proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP) riceve un'indennità aggiuntiva pari al VAM della coltura effettivamente praticata (art. 40, comma 4);
• il fittavolo, mezzadro o compartecipante che deve abbandonare il fondo, in tutto o in parte, ha diritto a un'indennità propria se coltiva direttamente l'area da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità (art. 42). Si paga su sua domanda, dopo la verifica dei requisiti. Secondo i commentatori e la giurisprudenza che citano, non si scala da quella del proprietario.

Qui il VAM serve ancora: è la misura delle indennità aggiuntive, che tutelano il lavoro e non la proprietà. Per una società agricola affittuaria la coltivazione diretta va provata. L'indennità aggiuntiva dell'affittuario, secondo l'Agenzia delle Entrate, non è tassata (Risposta 165/2018). Se il terreno è affittato, quindi, le indennità sono due: una al proprietario e una all'affittuario. Indennità aggiuntiva: requisiti e domanda.

Occupazione temporanea e danni ai raccolti

Per il cantiere l'ente può occupare temporaneamente anche aree che non espropria: piste di accesso, depositi, fasce di lavoro (art. 49). Le spetta un'indennità pari, per ogni anno, a 1/12 di quanto spetterebbe con l'esproprio, e per ogni mese a 1/12 della quota annua (art. 50).

All'immissione si redige un verbale sullo stato dei luoghi, con lei o con due testimoni. È il documento che servirà per chiedere i danni al raccolto in atto, alle piante abbattute, ai drenaggi e alla fertilità del terreno quando le aree le verranno restituite. Chieda che nel verbale siano annotati coltura, stadio vegetativo e stato degli impianti. Occupazione d'urgenza e occupazione temporanea.

Le opere che toccano più spesso le aziende agricole sono strade, ferrovie, reti e impianti energetici. Se l'opera è finanziata dal PNRR i termini possono essere più brevi: opere del PNRR. Se una società le propone un affitto per un impianto fotovoltaico o eolico, legga prima impianti da fonti rinnovabili.

Migliorie dopo l'avviso e stato di consistenza: le due trappole

Migliorie. Costruzioni, piantagioni e migliorie intraprese dopo la comunicazione dell'avvio del procedimento si presumono fatte per ottenere un'indennità maggiore e non si pagano (art. 32, comma 2). Se deve rinnovare un impianto per ragioni agronomiche, documenti perché e quando lo ha deciso. Meglio ancora, ne parli con noi prima di spendere.

Stato di consistenza. È il verbale che descrive com'è il bene al momento dell'immissione in possesso. Si redige in contraddittorio con lei, o con due testimoni se è assente (art. 24). Tutto quello che non è scritto lì sarà difficile da provare dopo. Prepari con anticipo:

• foto e video datati di colture, piante, impianti e fabbricati;
• il fascicolo aziendale, le domande PAC e le fatture degli impianti;
• i contratti di affitto e le visure catastali;
• le concessioni dei pozzi e i titoli edilizi dei fabbricati.

Documenti da preparare

Esempio: frutteto attraversato da una nuova strada

Esempio ipotetico. Un'azienda di 6 ettari, con un frutteto irriguo di peschi in piena produzione, è attraversata da una nuova strada che espropria 1 ettaro. Il proprietario è coltivatore diretto. Il resto si divide in due corpi: 3,5 ettari restano con il pozzo, 1,5 ettari restano dall'altra parte, senza acqua e con un accesso più lungo. L'offerta è di 40.000 € (4 €/m², come un seminativo).

• Valore di mercato dell'azienda intera prima dell'opera: 6 ha × 70.000 € = 420.000 €.
• Valore dopo: 3,5 ha × 70.000 € = 245.000 € più 1,5 ha senza irrigazione × 40.000 € = 60.000 €. Totale 305.000 €.
• Indennità per esproprio parziale (art. 33): 420.000 − 305.000 = 115.000 €.
• Indennità aggiuntiva del coltivatore diretto, con un VAM ipotetico del frutteto di 35.000 €/ha sull'ettaro espropriato: 35.000 € (art. 40, comma 4).
• Totale: 150.000 €, contro 40.000 € offerti.

Il VAM vero va letto nelle tabelle della sua provincia. L'indennità aggiuntiva non comprende un rimborso separato delle piante (Cass. ord. 18266/2026): il loro valore sta nel valore di mercato del frutteto. In zona agricola E e per chi non esercita un'impresa, l'indennità di esproprio di regola non è tassata (art. 35). Ne parli comunque con il commercialista.